土地熟化经营与项目引资及招商有关问题与案例简析[1].(1)

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1、土地熟化经营与项目引资及招商有关问题一、土地熟化经营基本情况（一）片区土地熟化的必要性：土地是人类社会最重要的生产要素之一，是城市发展最稀缺的第一资源。其重要性是：一是对提高土地利用率，节约用地、集约用地具有重要作用。二是对实现市政设施综合配套、同步建设、同步完善，更好地服务片区项目建设的重要途径。三是提高投资效益与效率，节约投资的重要机制。四是加快和推进片区发展有效机制，达到熟化一片、配套完善一片、完善发展一片的目标，形成科学、有序，高质量、高效率，全方位、全过程良性管理机制。（二）片区土地熟化的基本原则：一是要坚持超前谋

2、划超前策划原则。城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析建设与维护管理的关联因素，从项目规划策划阶段系统谋划各项建设与管理任务，以科学的确定实施方案。二是要坚持系统性规模化发展原则。城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析刚性需求或潜在需求，从系统全局着眼谋划各项建设与管理任务，以最少的投入获得最大的规模化效益。三是要坚持统一规划设计和建设原则。26土地熟化片区开发综合配套，是一项完整的系统工程，既要超前谋划与策划，更要认真分析片区及其周边需求，更要统一规划设计与建设，以防止出现缺项漏项，达到统一投资的集约化规模化效益。四是

3、要坚持多渠道聚资与同步推进原则。城市土地熟化需要资金量大、有些项目建设工期长、涉及因素多情况复杂，因此，要积极吸引各方资金,特别是全力做好项目引进与招商工作，同步推进各项任务，统筹规划设计与建设，确保各项任务的协调发展。（三）土地熟化经营主要任务。什么是土地熟化：土地，分为生地和熟地。所谓生地，就是刚刚收上来的土地，基本保持原有状态（农田、工厂、荒地等）。这样的土地理论上是不做转让的，需要变成熟地。而所谓熟地，就是在生地上完成三通一平的工作，包括：路通、水通、电通和场地平整，乃至各项市政服务设施配套完善。土地熟化与经营的主要

4、任务：包括项目涉及范围内城市居民搬迁安置与补偿、国有单位土地收储与补偿、集体土地征用补偿与村民安置、安置房屋建设、拆除迁移公共设施拆迁与补偿、规划新建配套市政基础设施、规划建设公用配套设施、山体河道绿化等环境设施建设、项目洽谈与招商，以及正式（或临时）通水通电通路通气等设施建设。土地熟化是一个动态过程。二、土地熟化与经营推进重点难点任务（一）研究分析土地利用总体规划。26土地利用总体规划是根据社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地

5、用途管制的基础。（二）片区策划规划设计方案编制。规划设计作为一种生产力，其水平决定了市政公用事业建设的水平。城市规划体系主要由城市总体规划与详细规划组成。其中，作为片区土地综合开发项目，其详细规划包括控制性详细规划和修建性详细规划。修建性详细规划原则由招拍挂或土地划拨确定的工程建设单位负责。重要片区要编制城市设计，以更好描绘城市空间布局与城市风貌景观，控制与引导片区建设。规划管理贯穿于项目实施全过程，具有至关重要的指导作用，对实现市政公用事业、片区开发和谐统一提供了前提与保障。同时，要加强行业发展规划编制与执行。要强化行业发

6、展方向研究与定位，解决市政公用行业存在“短板”，花好每一分钱，尽可能以最少的投入获得最大的产出与收益。（三）土地利用强度测算与期初预测26。土地熟化实施前，应依据控制性详细规划进行土地利用强度等情况测算，依据现状情况及土地征收与拆迁办法进行熟化成本测算，分析投入与产出，分析投资结构与时序，作出项目运作的实施战略与方案。土地熟化测算内容包括：执行政策依据，土地性质、土地征收预估、各类地上物补偿、各类障碍物迁移补偿、安置房建设与各类补偿、财务费用。要认真检查核对土地证、房产证、评估报告、各类合同、各类原始发票的原件，并据此取得相

7、关复印件，作为研究政策及测算与补偿的依据。同时，要加大评估测算与补偿分析管理的力度，提高市场分析预估水平。要做好政策研究与分析，做到公开、公平、公正。补偿安置合同要按程序经审查后签订。要认真研究把握政策法规，分析借鉴市各有关方面案例，重点难点案例要请市区主管部门、审计部门、法律顾问参加，个别可报请市政府专题研究后审定，依法运作。要按照出让与划拨土地的规定范围做好测量与测算，做到资料齐全、四邻明确、地界清晰、数字准确。（四）土地利用的策划规划。要尽可能提高建筑容积率，充分发挥土地效能。住宅工程原则不再策划多层建筑，尽可能留足地

8、上绿化与休闲空间。要做好区域性配套公建的规划布局与建设，以适应片区开发的功能需要。要策划开发利用地下空间，打造商业、娱乐、休闲、停车、人流疏散、战时避难等多功能的区域城市综合体，着力打造舒适宜人的城市空间。地下空间的利用要与城市地下通道、过街通道建设、城市轨道交通规划建设相结合。住宅与公建