房地产区位理论与城市空间利用结构

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1、第五章房地产区位理论与城市空间利用结构内容提要：1．土地区位与区位理论概述2．决定城市土地区位的主要因素3．住宅区位理论4．城市土地利用的原则和功能分区第一节区位理论概述一、土地区位和区位理论1.区位概念及区位理论的发展狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系。广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系。区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说。杜能《孤立国同农业和国民经济的关系》（1826）系统地阐述了农业用地的空间分布问题韦伯《

2、论工业区位》（1909）奠定了现代工业区位理论的基础克里斯泰勒《德国南部的中心地方》（1933）中心地理论，即城市区位理论奥古斯特·勒施《经济空间秩序―经济财货与地理间的关系》市场区位理论的诞生2.农业区位理论孤立国的假设：建立于一个面积相当大的区域内，土地面积是一定，且全部作为农业用地，以获得收益为目的孤立国实行自给自足，只有一个城市，位于其中心，也是全国农产品的消费中心孤立国周围是荒地，城市和郊区只有陆上道路相通，交通手段是马车所有土地的肥力、气候条件、农业技术条件和农业经营者能力是相等市场谷价、工资、利息也是均等运输费用与农产品的重量以及从生产地到消费市场的距离

3、成正比。位置级差地租模型：利润（地租）＝农产品销售价－农业成本－运输费用结论：单一因素即运费决定利润，从而决定在什么地方种植何种作物的区位论。123456杜能的农业区位图中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平(其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离)。农作物地带林业地带轮作农业带谷草式农业带三圃式农业带以外的荒地3.工业区位理论（韦伯土地商业区位利用原理）主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区

4、位。工业区位理论的三个理论假设：一是已知工业生产资料产地的地理分布二是已知产品的消费地及市场规模三是存在几个固定的劳动力供应地工业的区位选择主要涉及三个因素：运输费用集聚因素劳动成本距离远近，与运费成正比原料性质，是常见性还是稀有性原料由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济效益或能节约的成本几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业化的利益集聚因素带来了外部经济利益的增长4.城市区位理论－中心地带理论（CentralPlaceTheory）克里斯泰勒从城市或中心居民点的物资供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度提出了城市区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规

5、模及空间布局的学说，并概括为六边形城市空间分布模型。经济距离和能达到的范围交通-“中间介质”行政管理因素克里斯泰勒从上述三方面分析了城市等级的形成，同时指出了城市对其周围地区承担的各种服务职能，理论上必须是最接近所属地区的地点。5.市场区位理论-“市场圈”奥古斯特·勒施提出了市场区位理论。他把生产区位和市场区位结合起来，把利润原则同产品的销售范围(同市场区位)联系起来，以利润来判断企业区位选择的方向。二、决定城市土地区位的主要因素自然条件和环境是形成和决定土地区位的最基本的因素交通和通讯是形成和决定城市土地区位的重要因素基础设施是形成和决定区位的又一重要因素人口和经

6、济集聚社会文化一是居民消费水平、结构和习惯二是居民文化道德水平、劳动力素质三是文化教育和科学研究机构发展状况经济区位因素自然因素是决定城市土地区位的关键性因素自然条件以及资源状况城市内部的交通和通讯城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况市场容量第二节住宅区位论:城市土地住宅区位利用理论一、住宅区位理论与城市空间结构利用1.住宅区位理论概述住宅区位理论－指某一经济活动所占据的场所以及该场所与周围事物之间的经济地理关系2.住宅区位理论“同心圆带状住宅区位论”同心圆土地利用模式图巴吉斯－“同心圆带状住宅区位论

7、”巴布科克－“星状环形模式”“扇形住宅区位论”－霍伊特等人扇形土地利用模式图城市住宅区趋向于沿空间和时间摩擦最小的路径由中心向外扩展，即土地利用模式是沿着如公路、铁路、河岸、海岸等交通路线呈扇形由里向外扩展。“多核心城市结构下的住宅区位理论”－乌尔曼和哈里斯（1945）多核土地利用模式图理论认为城市的发展是依靠多个城市中心及其附近的工业、商业和住宅业的联合扩展实现的。一个主要商业区为城市的核心，其余为次核心。“三地带住宅区位论”－狄更逊（1947）城市按住宅区位分异特征分为：中央地带－商业、政府办公机构房产、住宅房产的聚集地中间地带