区位理论与房地产价格的空间分布

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1、3地租地价、区位理论与房地产价格的空间分布在1817年，李嘉图在《政治经济学及赋税原理》一书的“论租金”一章中指出了地租存在和增长的原因：“使用土地支付地租，只是因为土地的数量并非无限，质量也不是相同，并且因为在人口的增长过程中，质量和位置较差的土地也投入耕种了”。“一个地区的人口每发展一步，这个地区就不得不使用质量较差的土地以增加食物的供给，这时一切较肥沃的土地的地租就会增长。”李嘉图的这一思想和理论同样适用于研究城市土地和住房的租金问题。根据李嘉图这一思路，可以找到一种确定城市房地产价格的方法。该方法的思路是，向房地产使用者索取的租金或价格，应该刚好能“补偿”该房地产区位

2、优势所对应的价值。因此，分析研究区位优势、了解消费者对这些区位优势价值的评价，是研究土地或住房空间分化的关键。这一“补偿理论”有一个假设条件：不同位置上房地产的相对价格由需求决定。应该理解，房地产供给对价格的确定也同时起作用，但往往是影响市场的整体价格水平。下面介绍根据上述补偿原理来确定城市内住房和土地租金。4.3房地产价格的空间分布4.3.1城市住房的李嘉图租金原理城市住房市场的重要规律之一是：位置越优越的住房和土地，价格越昂贵；反之则价格越低廉。这一规律具有普遍性。位置优势包括靠近自然景观，如河流、湖泊；或靠近人工设施，如就业中心或文化中心。为说明租金和位置优势的相互关

3、系，本节的讨论从一个理想化城市开始。设在该理想化城市内，只有一种位置优势---上下班通勤的方便程度。据此假设城市是单中心的，即该城市只有一个就业中心。从居住地通勤到市中心就引出了李嘉图租金的概念。根据李嘉图的定义，租金就是承租者愿意为租用住房而支付的费用，或是业主愿意为占有和使用住房支付的年金。在这里，还假设城市的开发密度保持均匀不变，也即建筑资本不能代替土地资本。4.3.1.1理想化城市假设的理想化城市，满足以下条件：(1)就业中心是惟一的，居民从居住地到达就业中心的交通路线为直线。年度交通费用为k元／km，同时，家庭位置用居住地和就业中心之间的直线距离d来表示。(2)家庭结

4、构同一，每个家庭的就业人数固定，即上班人数固定。家庭收入y用于交通、其他商品和住房消费。其他商品的消费额，用x0表示。(3)住房的品质在不同地段上相同，而且固定不变。住房年租金为R(d)，随位置而变化，即随交通距离d变化。(4)住房包含土地和建筑两部分，每套住房的占地面积为q，建筑物的材料和劳动力成本为c。住房密度即为1／q。(5)住房被支付最高租金的家庭租用，土地也用于支付最高租金的用途。第(5)个假设条件很重要。这个条件意味着在上述理想化城市中，当住房市场达到均衡时，承租者搬离市中心省下的租金刚好补偿增加的交通费用。由于在不同位置的住房密度和住房品质是相同的，对所有家庭或消

5、费者来说，惟一不同的福利是收人中可以用于其他商品的消费额x。如果租金的节省额不能刚好补偿增加的交通费，则离市中心近的居者就会有较多的收入用于其他商品的消费。结果是，离市中心远的居住者会设法寻求离市中心近的住所，并且愿意支付比原居住者更高的租金。根据第(5)个条件，住房被支付最高租金的家庭租用，竞租的结果造成离市中心较近的住房租金上升，而离市中心较远的住房租金下跌。当交通的节省额刚好等于租金的增加额时，所有的家庭不再有迁移动力，市场达到平衡。因此，住房租金可以用以下公式表示：(4-1)在上述理想化城市中，住在市中心的居民不需要交通费用.所以，其住房租金R(d)应该等于y－x0。当

6、向远离市中心的方向移动时，租金将随着交通费用的增加而逐渐降低。在城市边缘，距离市中心b处租金降到最低。那么，城市边缘的租金由什么决定的呢?答案是新住房的建设成本。详见下文分析。（2）城市住房的李嘉图租金设理想化城市的城区以外，绝大多数土地用于农业。设农用地的租金水平为广。如前假设，在李嘉图租金模型中，地主寻求最高租金收入。因此，如果土地用于城市住宅的租金，高于农用带来的租金，地主就愿意将农地改为城市住宅用地。设在城市边缘b处，城市土地使用者租用的土地，其每亩土地的农用租金或机会成本为ra。占地为q亩房地产，其租金为土地租金raq和建筑物租金c之和，c是每一单元(套)建造成本的年

7、金。两项之和就是在城市边缘建造新住宅的成本，结合公式(4-1)，就可以解出(4—2)式(4-2)中x0就是住在城市边缘处b的家庭，当交通费为kb、住房租金为rbq+c时，其他商品的消费额。式(4-2)表明，随着居住地向市中心的迁移，交通费下降，此时要使家庭维持式(4-2)的福利水平x0，租金必须上升。联立(4-1)，(4-2)两式，得到(4—3)即城市内任何位置的住房租金，是城市边缘房地产的重置成本和由该位置到城市边缘的交通费之和。只有租金与距离之间保持公式(4—3)的关系，各类家庭才愿意在