房租上涨的逻辑与长租公寓市场现状-房地产行业租赁市场专题（一）

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1、目录1.城市租金是否真的高速上涨了？31.1.租金上涨——2017年较大程度回撤31.1.1.市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加31.1.2.严控人口红线，租赁市场需求端承压41.1.3.重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分51.2.租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间52.长租公寓对于租赁市场的真正影响力62.1.长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力62.2.长租公寓溢价仍在合理范围92.3.长租公寓对于市场供应结构性的改善123.租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨143.1.拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨143.2.租赁地块入市尚需时间，将改善远期供

2、需平衡144.多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局174.1.多方机构混战，多种运营模式并行174.2.银行机构多方式参与租赁市场184.2.1.联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道184.2.2.面向租客提供租金分期产品194.2.3.携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台194.3.融资方式多样化，如何盈利依旧存疑204.3.1.租赁住房专项债204.3.2.资产证券化产品234.3.2.1.轻资产租金收益权ABS234.3.2.2.长租公寓CMBS234.3.2.3.重资产类REITS245.投资建议251.城市租金是否真的高速上涨了？截止10月底，北京、上海、广州、

3、深圳四大一线城市住宅平均租金分别为93.67、76.39、52.22、79.38元/平米/月，在经历7-8月的租房高峰期后，近期租金均有一定程度的下滑或趋稳，但同比来看均达到历史高位，同比分别增长19.04、19.21、17.67、25.32，根据平均租金价格走势发现，四大城市其住宅租金在2017年均出现明显下滑，目前节点下同比2017年的数据虽然大幅增长，但是与当年年基数本就不高有一定原因，以2018年10月平均租金同比2016年10月租金分别上升27.30、17.56、15.94、21.66，年化增幅为12.83、8.42、7.63、10.30。图1：北

4、京房租走势图2：上海房租走势数据来源：，Wind数据来源：，Wind图3：广州房租走势图4：深圳房租走势数据来源：，Wind数据来源：，Wind1.1.租金上涨——2017年较大程度回撤本轮租金同比涨幅较高有部分原因是因为四大一线城市2017年房租均出现了不同程度的下滑，较低的基数导致了涨幅提升。因此，了解2017年平均租金的下降，有助于我们了解本轮房租上升的来龙去脉和核心因素。而2017年租金下滑，可以归结于以下几点：1.1.1.市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加2016年至今，四大一线城市房地产政策频出，且一路收紧，不断加码的调控政策与预售证管制，导致四大一线城市成交量处于

5、冻结状态，北上广深2017年全年成交量累计下滑25.70、36.30、8.90、15.70。市场成交量冻结带来了部分房源由售转租，增加了租赁市场的供给，带动整体租金下行。表1：一线城市政策不断加码城市日期政策2016.10本地户籍家庭限购两套；非本市户籍需满5年社保且限购1套北京开始认房+认贷上海2016.3史上最严限购令：非沪籍购房需满5年社保，二套非普7成首付2017.1类住宅物业整顿广州2016.10“广州八条”限购令2017.3非本市户籍居民需缴纳社保年限从3年变成5年，本市户籍单身者则限购一套房对于无房、有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七

6、成2017.3调控政策升级，非本市户籍由满5年升级至连续60个月；深圳2016.10数据来源：整理以上。同时，对于本市户籍成年单身人士（含离异），在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房图5：一线城市商品房销售额累计同比数据来源：，Wind1.1.1.严控人口红线，租赁市场需求端承压北上广深四城在当地的“十三五”规划纲要中均明确了到2020年的人口控制目标，四城分别提出2300万、2500万、1550万和1480万的人口红线。直接导致了2017年北京、上海的常住人口出现负增长，为2170万

7、、2418万人，这也是自2000年来，北京市常住人口首次出现下滑。广州和深圳在2017年人口净增加45万和62万。2017年，北京、上海房租下降与其常住人口总数降低有着直接的关系，虽然广州、深圳其人口处于加速增长的状态，但是由于广州其自身房价较北上深更为合理，而深圳则是有着众多城中村供应租赁市场，因此其租金价格与常驻人口变化并无直接关系。图6：北上人口变化及趋势线图7：人均可支配收入累计值数据来源：，Wind数据来源：，Wind表2：一线城市人口红线政策城市截止2017年底常住人