2010年宏城水岸整合营销方案

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1、前言：一场源自国际旅游岛的炒作，使得海南楼市出人意料的进入亢奋状态。激烈的价格变动和即将降临宏观调控，使得市场前景变得扑朔迷离。一方面，我们既为海南未来前景光明而欢欣鼓舞，同时，面对非正常的局面，也应保持一份理性和清醒。做我们该做的事情。在灵活应变的同时，以平稳的心态和长远的目光看待市场，运作项目，扎实做好每一个环节，主动驾驭市场波动，不论未来如何风云变化，始终掌控项目的核心和命运。一、关于定安房地产综述：1、位于海口东侧33公里，经东线高速公路直达。有“海口后花园”，“海南水乡”和“文化之乡”的称呼。2、定安房地产发轫于2007年，起步于2008年

2、。2009年随着一些知名地产品牌的进入，以及定安政府联合权威媒体造势，房地产发展渐入佳境。3、定安以“绿色”、“山水”、“生态”、“宜居”、“养生”为主题。房地产布局主要集中在两大区域，一、塔岭新区一带，沿高速公路和潭榄河流域布局，二、南丽湖片区；前者依托主城区，主打养生养老牌，后者依托湖水资源，主打休闲度假牌。1、定安优势和机会点：A、后发优势：无论是新区的规划，还是建筑、户型的设计，定安房地产的均具备了后发优势，尤其在价格方面更具有升值潜力。B、价格优势：无论相比东线的琼海、文昌，还是邻近海口的澄迈、盈宾半岛，定安房产价格具有性价比优势，平均单价

3、比琼海、文昌低1000元-2000元，比澄迈低500元-1000元。C、区位优势：东南临琼海，西北接壤海口，距离海口（美兰机场）半小时，距离博鳌一个小时，距三亚2小时车程，东线的第一站和必经之地。D、交通优势：东线、中线高速穿越境内，紧邻海口环城路，高速路网密集。E、前景机会点：未来定安与海口经济生活紧密互动，“双城一体”的格局加速形成，定安将吸引海口边缘人群及岛外人士进驻，未来包括冷泉等大型景区的启动，为定安的发展带来机遇。2、定安劣势和威胁点：A、资源方面：定安不临海无名山，地势平坦少变化，比起琼海文昌等城市，椰风海韵的特色不够优美。B、环境方面

4、：前几年，定安产业基础薄弱，财政收入乏力，城市建设缺乏亮点，是周边几个市县最破落的县级城市。C、设施配套：医疗、卫生、教育、公园、公共交通等基础设施依然滞后。D、未来定位：未来定安定位为宜居之地，这种定位几乎适用整个海南各地，缺乏核心竞争力，其次，定安目前没有大型旅游度假资源，旅游度假号召力偏弱。E、发展威胁点：2011年东环铁路开通，作为海南东部的度假快捷线，定安被排除东环铁路线之外。其次，跨海大桥建设开通，海口向西倾斜发展势头明显，定安处在一种离心的状态。总结：1、定安的未来的发展策略是依托海口，融入东部旅游圈。2、区位是定安的最大价值，半小时到

5、海口主城区的便捷。具有是无可替代的优势。3、定安须保持房产的高性价比特点，以比周边市区楼盘略低的价格赢得更大的市场空间。二、定安市场调查昌茂中润水城总用地面积260亩，总建筑面积22万平方米。其中住宅面积19.1万平方米，商业面积5000平方米，五星级酒店2万平方米，容积率1.21，绿化率52%，建筑密度17%，共2673户，小区配有车位3000个。户型以板式40多平方米—80多平方米的中小户型为主。诉求：“十里长廊”第一住宅项目，开启海口大居时代。开发商：海南昌茂企业集团有限公司和海南中润投资有限公司联手开发销售情况：目前1期已售完，二期预计春节前

6、后开盘，预计均价4800左右，层差100天长椰风水韵占地面积约200亩，规划建筑面积约22万平米，建筑密度24.88%，容积率1.78，绿化率40%。项目首期推出的是1——9号楼，包括六层多层（部分带电梯）以及11层小高层，同时项目的休闲会所也开工建设。诉求：中国老年保健协会海南唯一养生基地。开发商：三亚天长实业有限公司销售情况：预计5月左右开盘，预计均价4500左右龙禧雅苑小区占地面积10323.83平方米，规划建筑面积36070.42平方米，容积率1.90，绿化率32.82%。诉求：依山傍水的小城生活开发商:湖北忠诚房地产开发有限公司代理商：海南

7、天擎房地产营销策划有限公司销售情况：尾盘3980只剩下顶层春阳大酒店占地面积:11989平方米总建筑面积:87128平方米，容积率2.21，绿化率30%，客房141，住宅710户，停车位:337，户型以一房两房的中小户型为主。诉求：酒店式住宅公寓开发商:海南春阳房地产开发有限公司销售状况：春节前后开盘，目前接受内部登记排号，4500左右均价，层差100。得发豪苑得发豪苑项目总用地面积20456平方米，约31亩，总建筑面积49559平方米，由两栋6层，三栋11层，三栋16层按行列式布局围合而成。容积率2.34，绿化率为58%，是目前定安在售同类楼盘中绿

8、化率最高的，6栋带电梯小高层规划拟建553户，以64平米的一房一厅和98平米的二房二厅为主。诉求：绿色生活，