天诚康桥营销方案 (nxpowerlite)

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1、天诚·康桥营销策略总纲谨呈：天诚地产2007年5月29日报告提纲“精细化营销模式”时代来临东莞小户型市场分析项目判研、价值提升策略项目定位“精细化模式”指导下的营销策略第四部分第一部分第二部分第三部分第五部分2第一部分东莞小户型市场分析32007年东莞小户型市场竞争格局南城CLD板块南城CBD板块东城中心区板块2007年，东莞城区小户型市场形成了南城CBD、南城CLD和东城中心区三足鼎立的态势。41、南城CBD板块新增小户型分析天诚康桥金升国际公寓名门公寓盛世凯旋时尚岛51、南城CBD板块新增小户型分析项目发展商供应量主力户型面积（m2）上市时间天诚康桥天诚地产约6303

2、0-6007年上半年金升国际公寓金升商住924套40—60在售时尚岛深国投房地产约1000套29.4—76.5707年下半年名门公寓东莞建工360套30-8007年上半年盛世凯旋凯旋门房地产约750套35-8907年底小计3664套据不完全统计:2007年，南城CBD板块小户型项目的推盘量约25万平方米，供应套数约3700套，为历年最高的推货量。62、南城CLD板块新增小户型分析9号公寓上层公寓中信广场72、南城CLD板块新增小户型分析项目发展商供应量主力户型面积（m2）上市时间汇景上层汇景地产327套36-12707年下半年9号公寓中信地产920套40-8007年下半年中

3、信广场鼎峰地产约900套小计2127套据不完全统计：2007年，南城CLD作为中央生活区，以中大户型供应为主，板块内纯小户型项目只有两个，但景湖春晓等大社区会在今年下半年推出少量社区型小户型推出，CLD板块预计供应套数约2200套左右83、东城中心城区板块新增小户型分析学府1号宜景康源花样年华93、东城中心城区板块新增小户型分析项目发展商供应量主力户型面积（m2）上市时间花样年华万盛房地产700套36-127在售宜景康源宜景康源实业投资有限公司约836套40-8007年上半年学府1号城市星座328户46-11207年5月小计1880套据不完全统计：2007年，花样年华、宜景

4、康源和学府1号等楼盘都今年上半年上市，供应量约1880套。10市场分析小结1：据不完全统计，2007东莞城区小户型总推盘量大于70万平方米，新增供应套数8000多套，集中在2007年下半年推出。小户型集中放量，东莞小户型市场竞争日益白热化。南城CBD板块是东莞小户型楼盘增量最大区域，CBD区域内存在10个以上小户型项目，同质项目激烈竞争。天诚康桥面临着来自CLD板块和东城中心区板块同质项目的激烈竞争。11市场小结2已经或预计将会在天城康桥之前上市的竞争项目有：花样年华、学府1号、金升国际公寓、名门公寓等预计将会紧随天诚康桥之后上市的竞争项目有：中信9号公寓、时尚岛、盛世凯旋

5、、汇景上层、宜景康源等天城康桥面临着“围追堵截”的竞争格局。12市场小结3板块项目06年均价07年均价涨幅南城CBD板块综艺曼哈顿时代6500720010.7%金升国际公寓--5700--南城CLD板块汇景上层--6500--景湖春晓--6000--东城中心区板块学府1号--4300--香缤时代6500----花样年华5600650016.07%跨年度小户型项目涨幅速度快，涨幅在10%以上。07年东莞三大小户型板块许多项目销售均价都突破6000，但从市场反映来看花样年华、金升国际公寓及综艺曼哈顿等平层小户型，在楼价高的情况，销售速度慢。市场上对高价小户型的接受度还存在一定抗

6、性。13市场小结4本项目要实现6000元/㎡以上的毛坯销售均价；与去年同期的尚书苑、香槟时代等项目的实收价格相比较，本项目销售价格升副达25%，远远高于东莞房地产价格平均增幅；在价格增幅如此之大的情况下，市场对本项目的价格承接能力将会出现一定的疲软。14东莞目前市场，已形成三足鼎立、强敌环绕之势。我们要突围！！！但是，本项目具有突围的基本条件吗？下面对比一下市场上典型小户型项目，看看本项目是否具有充分的硬件条件进行突破——15典型小户型案例项目名称：香缤时代项目位置：东城世博旁建筑面积：35884平米户型：单身公寓33㎡一房一厅48㎡二房一厅69㎡开盘时间：06年10月28

7、日销售价格：6500元/㎡（带精装）销售情况：售罄主要客户：投资客项目卖点：精装小户，买一层送一层，地段优越配套齐全，总价相对低，投资价值高销售面积额外赠送面积实际使用面积单价总价折算后单价客户来源33154865002415004468投资者51.725766500336050442269401096500448500411516项目名称：尚书苑项目位置：东城区鸿福东路与金树路交汇处总户数：312套户型：单身公寓3３㎡一房一厅52㎡二房一厅71㎡开盘时间：06年7月销售价格：6200元/㎡（带精装）销售情况：售罄