2011年8月写字楼LOFT市场专题研究报告

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1、1LOFT写字楼专题报告2011-8-262目录第一篇背景资料第二篇市场概况第三篇产品研究一、释义及源起二、特点分析三、优劣势分析四、购买因素分析一、需求情况分析二、供应情况分析三、销售情况分析四、重点案例分析一、户型结构二、经济性分析3第一篇背景资料4一、LOFT释义及源起LOFT释义LOFT原意是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”现在指的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。5LOFT要素高大而开

2、敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。6LOFT源起20世纪40年代的时候，LOFT这种居住生活方式诞生于纽约SOHO区。在20世纪后期，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。在20世纪90年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱

3、乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。7SOHO区全是上了年头的老建筑，而且建筑风格几乎是一个样子：大方块状的几何体、红砖外墙、老式防火梯、又黑又旧的水塔……这里以前是囤积纺织品的仓库区，所以这些建筑根本不是为了审美而设计的，它唯一给人的感受就是高大、宽敞、结实。（贫穷的艺术家）通常的做法是：把建筑里大开间或者挑空的部分设计成工作的区域，然后在空间中的某一局部搭建出阁楼用

4、以居住，这就是LOFT的雏形。因为这些建筑设计之初，根本就不考虑采光的问题，而且即使有巨大的窗户，窗外也没有风景可言，所以墙壁被涂上灿烂的颜色，巨大夸张明亮的工业照明设备经过改造被继续使用。为了生活，艺术家们把这些建筑的一层临街的房间改造成商店，出售自己的作品。他们没有多余的钱去装修如此巨大的房间，于是这种工业建筑本身的特征被充分地裸露在外面，与橱窗和商品之间产生了巨大的视觉反差，这种视觉矛盾产生了令人好奇的效果。”纽约SOHO区——LOFT源起纽约SOHO区8二、LOFT特点背景资料：2010年2

5、月下发的《成都市建设项目容积率计算规则》，新规则对层高、阳台赠送等做出了新规定，使开发商再也不能利用层高、阳台来“偷面积”了。其中首次明确，住宅建筑层高不应大于3.6米。办公建筑、酒店建筑层高不宜大于4.9米。建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。商业用房层高不宜大于6.1米。最大特点——面积赠送，超高性价比总投入比照住宅，收益上要比照商业——商务公寓，特别是LOFT兴起的根本原因。“LOFT”最大的卖点就是“面积赠送”，即所谓的“偷面积”，无一例外赠送的面积都超过了100%，甚至有开发商的赠送可以

6、达到200%（万景峰的“LOFT”可以达到3层之多）。住宅不能“偷面积”了，LOFT还行。9在商业地产领域，LOFT是入门级的投资产品，总价低、易手能力强、租售两宜、投资回报率高……诸多的优势，让LOFT在今天依然成为很多年轻投资者青睐的对象。对消费者来说，投资性能优越：“LOFT”最大的特点还是在它的投资属性上。有足够高度由一层变幻为两层，这种看得见的实惠，让很多初次尝试投资的新手，能以一层的总价挑战两层的面积。从价格来说，大多数的“LOFT”都采用了买一层送一层的定价策略，虽然房价会比同区域的商

7、务公寓贵，但是从实得的单价来说，“LOFT”在价格上具有非常巨大的优势。售价1万元，但是实得面积单价5000多。而在投资的租赁市场上，可以搭建的“LOFT”往往也比普通商务公寓租金更高。10据了解，5.4米的层高比2.8米层高的建设成本每平方米多不到1000元，土地面积不变，产权登记面积不变，每平方米却要多卖出好几千元，可以说这种户型比普通户型的利润要高。在目前的市场条件下，“LOFT”确实是让开发商和客户都可以实现双赢的物业产品。对开发商来说，成本增加不多，卖点增大不少11三、LOFT优劣势分析新

8、型、灵活的产品和户型设计，可以赋予更多现代感和艺术性地家居生活，得到了年轻置业者的青睐;性价比较高，一层的价格，两层的面积：LOFT产品层高一般在4.9-6米，可以给客户更加实惠的感觉；在有限的面积内通过建筑和户型的创新设计来实现上下两层楼的布局功能；动静真正分离，上下截然分区。优势12劣势居住难，不合适老年人及小孩居住;每层的空间受高度限制，有局促感和压抑感；另外在政策和税费、物业费等待交纳标准方面，客户存在着担忧，因为目前loft项目基本为商业性质，后期物业生活成