天津天津湾策略提案

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1、天津湾新阶段策略方案提报提报单位:北京万有引力广告有限公司天津分公司提报时间:2007年5月22日本次提报包括三大内容板块：方向篇－天津湾是什么？战略篇－五大地块怎样支持塑造天津湾大盘形象？战术篇－如何推广？方向篇环渤海经济圈建设，北中国经济新极崛起，海河做北中国的经济纽带。作为海河综合开发的第六个节点，天津湾是什么？方向篇看看我们的形象基础：第一步“海河的流向就是天津的方向”——天津湾与海河综合开发工程有密切关系第二步“复合地产休闲城市”——天津湾是具备休闲功能的城市综合体第三步“海河水上运动世界”——天津湾为天津建设了水上运动休闲公园“不一样的写字楼”——天津湾有

2、中环广场这样的商务+商业组团方向篇结论-目前，天津湾给市场留下的印象分两个层次：天津湾是海河开发背景下的战略大盘——战略开发下的海河是什么？天津湾具备休闲、商务等综合功能——未来，具备这样功能的天津湾在海河开发背景之下，又是什么？天津湾规模大，功能复合性高，可以说的点太多，反而容易概念不清；长达十年的开发周期，已经过去两年，对于天津湾整体形象的塑造，跟天津湾的开发部署一样，是一个长期的综合工程；天津湾是大盘，而海河开发带大盘迭起，“大盘”概念已经不具备差异化；如果说现在天津湾刚刚具备了一个战略大盘的形象骨架，接下来，我们要做的是，给天津湾一个明确的差异化属性，让它从大盘

3、的模糊形象中脱颖而出。方向篇战略开发下的海河是什么？八十年代开始，为中国经济决胜世界，中国打了三大战役——八十年代珠三角，深圳和整个珠江下游区域成为中国经济最发达的版块；九十年代长三角，上海浦东成为最受世界瞩目的中国版图部分；本世纪，以全球制造业、现代物流和综合贸易为经济主题的环渤海经济圈崛起，中国经济重心移向北中国，这一仗，成就谁？——海河！环渤海经济圈开发中，天津是承接北京与渤海世界港口的纽带;海河，是连接滨海新区和天津中心城区的桥梁，是未来商贸经济活动最为活跃的地方；它是中国经济第三极的形象名片，是新经济时代的中国面向世界的形象窗口。海河的未来，是一条代表当代中国

4、的世界名河，是一条中国通往世界、世界进入中国的世界经济走廊。依托海河未来，天津湾是什么？已启动的海河综合开发24个节点，天津湾是战略开发的第6个节点——我们不是唯一，而是海河世界走廊的一份子。从地理位置上看，如果泰达城所在的三岔河口是未来海河功能带中，中心城区的起始点，是未来的传统文化商贸区，那么天津湾就是在海河世界化进程中，联系中心城区与全球经贸的第一承接带，是全球经济在二十一世纪中国的会师地。这决定天津湾不仅仅是城市的新极，更是中国经济第三极中，在中国与世界沟通要道上，扼守关键的一环，是整个北中国的，世界商务区。高度国际化的世界商务，必然成为天津湾的主旋律。但是，在

5、长达上百公里的世界经济走廊中，想要在未来商务领域占据一席之地，就必须保证我们能满足未来全球化商务的主流需求。未来全球化商务的需求是什么？——商务办公区功能复合化，环境生态化，配套顶级化。在海河综合开发中，大体量、多元功能等特征是大家共有的，不具备明显的差异化和未来需求针对性，天津湾满足未来全球化商务需求的差异化和针对性在哪里？规划！我们看到，所有功能区中，惟有天津湾,在具备集群功能高度复合性的基础上，还有一座高度生态化的顶级水上休闲运动公园！惟有天津湾，公建面积达到70%之高！这意味着,在未来,天津湾不仅是集合全球商务、水上休闲、国际化居住，以及满足都市消费的综合商业于

6、一体的城市综合体，更是未来全球商务办公主流需求之所在。而功能复合化、环境生态化、配套顶级化，正是天津湾未来大盘形象之下，真正的核心竞争力。考虑到业态多元，开发周期长，天津湾宏观概括性的定位语，掌握以下原则：不局限于天津市场本身，跳出天津定位天津湾。倾向于体现高度国际化的生态氛围，要方便与任何一个物业产品的推出“百搭”。天津湾推广定位语开发理念角度：会晤中国和谐世界功能属性角度：复合城市世界生态商务港物理属性角度：北中国时代世界城市生态集群好了，我们如何将“商务”这一开发主题落实下去，最大程度规避现金流风险，实现利益最大化——战略篇－我们要将天津湾塑造成一个“高度国际化的

7、世界生态商务区”，那么，开发节奏如何进展，推广主题如何配合跟进，方能顺利抵达主题目标？现金流如何支持？我们从五大地块的开发计划节点分析——A区物业属性：商业＋商务开发进度：封顶在售，年底商业开业。推广状态：商业倾向走大商家、大买家整租整售路线写字楼销售稍欠热度。政府定位：城市服务区战略分析：对于天津湾来说，A区虽然首发，且商业面积集中，商务属性明确，但大盘利好不支持情况下，未来经营状态尚不分明，对主题支持力度不够。分析结论：本时期，A区可对推广产生明确利好支持的是，用“SOM在天津的又一世界级地标”打形象地位。而商业在推广中所占的地位，建