2010年9月西安赵村地产项目市场调研报告

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1、致：赵村城中村建设发展有限公司西安2010年9月赵村项目市场调研报告工作第三阶段报告撰写第二阶段调研实施和基础数据统计基础调研数据的统计和基本分析调研报告的撰写和初稿项目工作阶段划分第一阶段资料收集、市场调研调研组织和基础资料收集阶段8月26日9月4日9月15日9月1日核心内容导读：本报告应关注的四大核心问题当前宏观环境及政策对项目发展的影响？本案客户如何界定及如何导入？作为城改项目本案该以何种形象面市，操作上如何把握？市场环境和项目禀赋对项目发展战略和产品塑造的启示？宏观环境对项目发展的影响：西

2、安经济发展近10年内将会保持一个高速增长态势，城市发展处在高速扩张阶段，项目所在区域是当前西安房地产热点板块，宏观经济和城市发展基于项目利好。本轮宏观调控的影响预期充满变数，但在未来几年中，针对房地产行业的宏观调控仍将是主要手段，加大了开发企业在产品策略、营销策略、收益平衡等方面的风险应对难度；核心内容导读：项目地块价值认知：当前价值感弱，具备良好成长性。一方面，项目所在区域有系统性的规划定位，但实际执行和规划落实的进度存在一定变数，现阶段价值感不显著；另一方面，本案所在地段处于浐灞生态区西部门户

3、地带，临近浐河、毗邻总部经济基地，是浐灞三角洲核心区域可辐射地带，随着城市发展的能级不断提升，地块价值在未来3-5年会得到显著提升；本案作为城改项目，行政审批手续繁复、过程漫长、拆迁安置问题等都是是难点所在；项目地处城市远郊，在配套缺乏的情况下又无核心优势资源可以依托，需要本案通过自身价值体系的建立来塑造核心竞争力，在开发节奏、产品定位、业态组合等层面的科学规划来建立优势弱化竞争，强化区域共赢的聚合效应。客户及需求：调研发现客户购房的地缘性特征非常明显，区域客户刚需显著，25-40岁的生意人和企业

4、中高级技术人员购买力较好购买意向较强；产品需求方面较为务实，紧凑型两房和三房是主力需求所在；对产品细节的需求主要体现在实用和安全性方面；潜在客户对于交通、教育配套和生活配套需求度高，对城改项目的认知度有限，认可度低，价格承受力有限，总价承受在35-45万最为集中；本案客户界定及导入客户界定及导入建议：本案作为远郊大型城改项目，早期客源应以城东和城北地缘性客户导入为主，预留价值空间吸引投资客入场，注重运用内部认购和团购，锁定区域内争取具有较高收入的教师公务员群体购买；随着项目市场认知度提高、证件获得

5、，推广范围扩大、渠道拓宽，逐步导入全市客户。在产品设计层面以客户需求为导向，坚持实用兼顾大气原则，并有一定前瞻性；在营销上建议早期以低价值地块紧凑户型主推，在价格方面降低进入门槛，广蓄客源；以商品房形象出现，按照商品房模式操作，外松内紧，加紧证件办理，尽量避谈城改。核心内容导读：总体开发策略：通过合理规划布局及分期分区，将安置房与商品房从消费意识到产品形态作以分区，弱化城改形象，形成本案主体商品房独立完整的价值体系。项目开发遵循和区域共赢模式，产品设计上要有前瞻性与主流性，建议可适当参考“新市镇模

6、式”,塑造花园居住理念与市镇级便捷完善配套。项目发展战略及产品方向策略开发节奏与周期：坚持前松后紧的开发策略，开发周期设定在6-7年。（区域大盘的年均销售面积在15万㎡左右，本案可售面积在100万平米左右，开发周期与销售周期保持一致）产品方向策略：规划保持弹性，近期以住宅和社区商业为主，中后期根据市场情况和区域成熟度考虑大型商业、办公和酒店等类别。核心内容导读：产品布局及启动区策略：A、B地块北部价值相对较低，该区域以安置房为主，D地块价值最大，考虑设置部分高端产品；启动区建议选择在B地块，产品上

7、以紧凑型二、三房户型主打，塑造低总价降低置业门槛，锁定首批客户。户型设置：调研发现客户较为务实，对紧凑实用的户型较为偏爱，启动区产品建议紧凑型的2室2厅、3室2厅户型为主，两房户型区间在75-90㎡，三房户型区间在110-130㎡。区域商业及公建配套非常匮乏，新开发项目在配套方面多以满足自身内部需求为主，一方面本案的发展需要商业及公建配套的支持，另一方面，区域当前的成熟度和人口又不足以支撑大型商业和公建配套的运行。从区域发展衍生的未来需求和项目价值提升角度考虑，本案在商业及公建配套方面应具备一定前

8、瞻性。商业及公建配套本项目商业和公建配套比例可适当放大，但要注意开发策略，近期开发以满足内部需求的社区商业为主，在统一规划下中远期考虑公建配套为区域提供服务，从而增大项目辐射力的同时，成为本项目的核心推动力之一。宏观环境分析客户研究项目地块踏勘及调研问题界定房地产市场分析城市经济环境城市发展规划区域发展规划及政府当前举措土地市场分析商品房市场分析地块属性研判调研问题界定城改市场分析区域住宅项目成交客户分析项目潜在客户研究市场趋势研判项目定位及开发建议报告大纲开发思路整体市场分析区域