九鼎时代2008山东昌乐富凯新世纪营销策划报告

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1、富凯·新世纪营销策划报告2008-06月九鼎时代1九鼎时代一、项目分析---卖什么样的产品?二、客户定位---卖给谁？三、价格定位---卖多少钱？四、营销策略---怎么卖？五、企划方向---怎么吸引？六、销售执行---卖得了吗？前言本报告所要解决的是：营销策略、销售执行与企划方向的问题，围绕三个问题，从以下几个方面进行阐述：2九鼎时代第一部分：项目分析---卖什么样的产品?九鼎时代3项目一期占地面积：20001平方米（30亩）总建筑面积：32600平方米其中：商业外街1、2层4550平方米，内街11830平方米

2、，外街3、4层7420平方米；商场面积8800平方米。容积率1.63可售面积为：商业1、2层（外街）：4550平方米；商业（内街）：11830平方米；商业外街3、4层：7420平方米。主力面积：96平方米/套主力总价：外街60万/套，内街40万/套。打造昌乐商业基地：步行街+卖场+沿街店铺一、项目概况九鼎时代九鼎时代4优势分析（S）⑴地段优势—老商业基地⑵政策优势---试营业3年⑷卖场牵引—百货大楼⑸产品优势---中档房型劣势分析（W）⑴区域的认可度不高，不属于中心商业区；⑵昌乐无市场概念，内街销售存在相当压力

3、；(3)专业市场与卖场结合，容易干扰。(4)产品单一，无小套型产品，投资局限。二、项目SWOT分析九鼎时代九鼎时代5机会分析（O）⑴昌乐城市规划，拆迁力度加大，原有商业业态功能面临调整；(2)卖场吸引投资客，五金、汽配留住老客户；⑶目前昌乐商业项目营销手段落后；⑷独特的、创新的营销手段。威胁分析（T）⑴市场供应量膨胀，竞争激烈；⑵前期商业的出现，消化了部分投资资金，客户出现持币观望状态；⑶项目运作的系统性及政府的支持程度。(4)项目上市的时机，抓住最后一波投资机会。九鼎时代九鼎时代6第二部分：客户定位---卖给

4、谁？九鼎时代九鼎时代7我们的目标客户按客户购买目的来分，目标客户包括3大类：九鼎时代九鼎时代8第三部分：价格定位---卖多少钱？九鼎时代九鼎时代9（一）定价考虑因素（二）销售价格建议（三）价格推广策略（四）付款方式建议九鼎时代九鼎时代10（一）定价考虑因素1、市场的变化：商业价格2年内成倍增长，租金也是一样，其主要原因是拆迁，多数商业房拆除，而仅有佳乐家是新商铺；而今年下半年开始，商铺上市量将是07年的2-3倍。2、投资者的心理，投资者买涨不买跌的心理，因此，前期定价不宜过高，待保证销售率的情况下逐步进行调价。

5、3、项目如何在市场竞争中确立自己的品牌优势，巩固及塑造发展商自己的品牌形象，为后期的销售及发展打下良好的基础。九鼎时代九鼎时代11（二）销售价格建议城区在售商铺的价格（元/㎡）调查：九鼎时代九鼎时代12综合区域市场在售楼盘的资料以及本项目实际情况，以现时市场价格的水平看，认为本项目以下的价格定位是贴近市场的。外街：6000元/平方米起销售，内街均价4000元/平方米，3、4层2500元/平米。备注：具体价格采用单套价格表的形式[销售价格建议]九鼎时代九鼎时代13（三）价格推广策略低开高走试探市场接受度快速回笼资

6、金让客户感受到项目增值给客户紧迫感小幅提价快频调整总体价格策略价格策略策略目标增加销售速度九鼎时代九鼎时代14（四）付款方式建议九鼎时代九鼎时代15（一）推广理念（二）总体营销思路（三）营销手法（四）广告卖点提炼（五）广告操作思路第四部分：营销策略---怎么卖？九鼎时代九鼎时代16总纲投资者作为销售的主要客户，约占到75%以上，因此整个营销的目标是“如何坚定投资者的投资信心”，即：购买我们的商铺能够得到丰富的投资回报，不仅能够租得出去，而且还能租出高租金。九鼎时代九鼎时代17（一）推广理念商业项目必须要给经营户

7、以保障，让经营户认为到市场前来经营将是唯一和最理想的选择。吸引经营户进驻，从而从根本上解决投资者的投资信心。因此整个推广过程要解决以下问题：首先，市场的宏观发展规划的描述及市场经营问题；通过百货大楼的进驻，坚定客户此地段将成为第二个佳乐家，甚至商业氛围将超过佳乐家。其次，经营户关心的是前期市场启动的问题，即能不能将昌乐大部分同类业态经营户集中于市场进行经营；通过政府支持及政策支持进行吸引。第三，目前的市场情况不容乐观，大型投资者不多，因此，如何抓住中型投资者将是项目的主要方向。所以，如何降低首付款，将是至关重要

8、的手段。九鼎时代九鼎时代18（二）总体营销思路思路一：创昌乐第二个中百佳乐家商业基地思路二：创昌乐首个低总价，低首付投资商铺思路三：招租工作与销售同步进行，以招租促进销售思路四：与银行协商，各阶段前20名经营户进驻市场经营可获20万以下经营性贷款思路五：递减促销方式，越早成交越获利。思路六：视招租情况，招租成功铺位采用“连租约销售”策略，将销售推向高潮思路七：推行3年内原价120%回购