2015房地产估价师案例分析真题

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1、WORD格式编辑整理2014年考试真题一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）　　（一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议

2、进行了书面回复。请问：　　1.甲机构书面回复的致函对象是谁？　　2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？　　（二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时

3、的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问：　　1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？　　2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？　　（三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价

4、对象不存在任何法定优先受偿款。请问：　　1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？　　2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？1、【参考答案】　　1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。　　2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目

5、三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。2、【参考答案】　　1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应　　该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项

6、。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。　　2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。3、【参考答案】　　1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。　　2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权

7、，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。　　二、单项选择题专业资料分享WORD格式编辑整理（共3大题，10小题，每小题2分，每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）　　（一）某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层

8、其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。　　1.采用比较法测算地下一层房地产价值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行（　）。　　A.交易情况修正　　B.市场状况调整　　C.实物