2010年同创国际生态城总体定位及营销推广报告-钜太传播

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1、报告整体框架定位篇营销篇背景篇国家宏观调整政策研究新余宏观经济背景研究新余楼市现状竞争态势区域竞争楼盘个案分析项目地块及四至研究项目SWOT战略分析项目未来取位确定项目界定及目标分析市场价值研判项目总体定位项目形象定位项目客户定位项目价格定位物业发展建议营销总体思路项目分期建议项目启动策略营销时间节点建议营销推广媒体策略阶段性营销策略VI形象展示新余楼市现状竞争态势区域竞争楼盘个案分析项目地块四至分析背景篇新余宏观经济政策背景国家宏观调控政策背景项目SWOT战略分析项目未来取位确定项目背景宏观环境背景区域市场背景国家宏观

2、调控政策背景1国四条是在2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。国四条具体如下：一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市

3、场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。关健词：直指房价国家宏观调控政策背景1在2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。标志着国家救市政策的落幕开始。后自2009年12月14日起，新一轮国家宏观调控政策就开始陆续出台：2009年12月14日国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等

4、四大举措；3天后，财政部、国土部等五部委出台文件，规定开发商拿地首付不低于五成；9天后，财政部和国税总局公布营业税细则，规定不足5年普通二手房按差额征营业税；1天后，国务院总理温家宝在中南海紫光阁接受新华社记者独家专访再次强调，要支持改善性购房、抑制投机，稳定房地产的价格；打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为。2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台调控楼市五方面11项措施。关健词：密集出台密集出台国家宏观调控政策背景1关健词：CPI“2010年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形

5、势分析与预测研讨会”上，中国经济形势分析与预测课题组张涛博士表示，2010年CPI指数将达2%，近期不会发生明显通胀。国务院发展研究中心宏观经济研究部部长、著名经济学家余斌认为，CPI增幅将超过6%。2010年，我们都要面临CPI指数平均增幅5%。视点：影响CPI涨浮的主要因素是食品价格，食品价格在CPI中占有权重约为31%-32%。在这个过程中，我们要注意到，国际粮食价格在上涨，今年小麦价格同比上涨了77.8%，玉米价格上涨135.8%，大米价格上涨150%。未来物价上涨的必然趋势，揭示着未来通账预期将逐渐明显，资产保

6、值增值将成为众多中高收入群体的重要关注对象。通账预期国家宏观调控政策背景1国务院连续释放调控信号和出台一系列政策措施，是希望控制资产泡沫过度膨胀，同时增大供给使过快增长的房价降温，以维护房地产业长期健康稳定的发展。钜太视点：就目前出台的政策来看，还不足让楼价下降，因此预测可能还会出台一些后续政策。从住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林的表示来看“其实现在才刚刚开始，金融、税收等措施还没出来，土地管理措施只是第一步，还有市场管理、经营管理，都还没出来。”可以预知在2010年度，相关的宏观调控政策还将陆续出台。另一方面，

7、当前“一方面国内外经济形势转好，另一方面回升的基础并不稳固。”所以未来财政和货币政策不能有大的变化。同时考虑到未来通账预期的逐渐明显，未来房地产市场发展空间仍将存在。关健词：控制控制为主新余楼市现状竞争态势区域竞争楼盘个案分析背景篇新余宏观经济政策背景国家宏观调控政策背景项目地块四至分析项目SWOT战略分析项目未来取位确定项目背景宏观环境背景区域市场背景新余宏观经济政策背景12009全年实现生产总值484.2亿元，增长13.5%。财政总收入56.6亿元，增长2.7%；其中地方财政收入33亿元，增长26.6%。社会消费品零

8、售总额94.8亿元，增长19.6%。外贸进出口总额23.8亿美元，总量居全省第二。规模以上工业增加值226.5亿元，增长20.4%；销售收入804.8亿元，增长5.3%。城镇居民人均可支配收入15610元、农民人均纯收入6445元，分别增长10.4%和9.1%。一是固定资产投资迈上新台阶。总额，达507.5亿元，增长