2010年青岛亚星绵阳科创园项目策略方案

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1、青岛亚星绵阳科创园项目策略书他山之石可以攻玉按事物的本来面目去认识它按事物的应有面目去创造它帕特里克·格迪斯目录ContentsPART1按事物的本来面目去认识它PART3他山之石可以攻玉PART2按事物的应有面目去创造它PART1按事物的本来面目去认识它一.项目概况分析项目土地属性分析项目SWOT分析项目土地属性分析·概述项目位置青岛亚星绵阳科创园项目位于科创园区。城市二环路南侧、富临山庄西侧；园区内交通较为便捷、城市设施相对滞后、自然环境优雅。项目土地性质：教育科研设计用地（兼容办公）一类：工业用地。项目总用地面积：约130361平方米。规划道

2、路用地：约18580㎡；防护绿地：约6947㎡；建筑高度：≤60米建筑密度：≤30%容积率：1.0≤2.5绿地率：≥30%项目土地属性分析·概述361522434156临二环路坡度东北地界与富临山庄二期地界东侧地界东南地界二环路东北西北与二环路高差东南西南东北项目土地属性分析·周边地块四至：地块位于绵阳西南方向，高新区科创园区域，本区域主要分布绵阳高端别墅群。地块整体呈三角形，北高南低，大于30度角坡度。东北：紧临富临地地产二期卢卡美郡。西北：临二环路，双向四车道，交通便利。西南：空地及未拆迁建筑，分布零星的农家房屋。东侧：空地及未拆迁建筑。东北：

3、与富临山庄二期紧挨，周边为高端别墅群。项目土地属性分析·周边项目现周边配套：资源名称资源概况医疗富临中心医院解放军520医院、学校绵阳外国语学校南山双语学校西南财经大学绵阳中学、东辰国际学校交通紧邻宽60米双向四车道的二环路，及宽40米的虹阳街。二环路朝南以及虹阳街通往高新技术产业开发区，二环路朝北通往青义镇酒店及生活配套长虹大酒店南临长虹生活区、西都生活广场；西临普明风景；项目土地属性分析·交通交通情况项目土地紧临二环路，目前没有直接到达本项目的公交线路，项目周边的二环路段无公交线路。就近的公交线路有11路、18路和39路，公交经过商业集中区域的

4、市中心、以及火车站等。根据对公交集团的了解，未来区域内若人流量增多，将考虑增设公交线路经过本项目，但目前尚未进行相应规划。项目SWOT分析6大优势亚星集团实力雄厚，具备良好的资金资源。项目占地规模适中，利于项目的整体开发和打造。项目处于创业园与高新区交界处，地处城市西边门户级地位。项目周边为中高端物业，具备打造中高端物业的本体平台。区域内教育资源产业丰富，具备先天综合优势。地块有天然的高差，能形成坡地，便于项目的园林景观打造。4项不足现阶段片区内现状较为冷清，配套相对缺乏。距离市区距离在市民心理接受度上较远。土地为工业用地性质，从土地性质本身而言，

5、工业用地受限制较多，不利于物业销售。城市产业发达程度不足。2大机遇城市规划角度而言，项目所在区域是未来绵阳发展的重点区域绵阳交通的进一步发展，城市吸附力将进一步增强4大挑战项目体量较大，客群特征不明显，销售情况难以估量。随着工业用地的逐渐供应，存在潜在的同质化竞争趋势。物业类型的风险系数较大。对政府的政策扶持依赖性较大。小结虽然项目拥有众多优势，但受到土地性质的限制，本项目的操作目前只有一个方向——总部经济类型的办公基地二.总部基地概述“总部经济”，即首脑经济，是由各类总部或总部派出机构相对集聚所产生的经济活动的统称。发展总部经济能够带来国内外大型

6、企业集团的总部或分支机构的集聚，带动更多的人流、物流、资金流和信息流，优化产业结构，扩大经济总量，从而增强地区的综合竞争力和辐射力。什么是总部经济1、真正意义上的总部基地2、总部概念的高层写字楼3、总部概念的产业园区4、总部概念的城市综合体5、总部概念的类住宅物业、低密度办公物业、商业配套结合体总部经济主要模式：真正意义上的总部基地——具备总部基地的软硬件条件以及入住企业的规模，对入住条件有一定门槛，要求多为国内外大型企业总部或西南总部。典型案例：青羊CBD主要模式概述：总部概念的产业园区——不具备总部基地的软硬件条件或软硬件条件较差，以某种产业为

7、主导产业并吸引上下游企业的产业园区。典型案例：武侯科技园、西部商务科技园。123总部概念的高层写字楼——以总部概念打造写字楼，辅以生态理念。多存在于总部概念的产业园区内。典型案例：科技财富中心。总部概念的类住宅物业、低密度办公物业、商业配套结合体——以总部概念打造低密物业，在产品打造中抓住政策边缘，以形成类住宅物业，实现住宅功能，此类产品多以联排及独栋为主。位于城市核心圈外围，或处于某产业园区内的。典型案例:成都创意产业园54总部概念的城市综合体——以总部概念为核心载体，结合大型的商业，并具备大型住宅区对商业的拉动，以形成总部经济、商业、住宅等的产

8、业循环。主要模式概述：总部基地案例借鉴青羊总部工业园蓝光空港总部基地总部基地案例借鉴·青羊“青羊工业发展”项目的全称是“青