山东临沂君道聚才路项目提案报告

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1、君道·聚才路项目提案报告B.A.Consulting定位梳理营销策略项目特性项目定位目录B.A.Consulting项目特质项目面临核心问题项目特性规模：“中小盘”适中的体量使本项目开发风险较小，具备快速销售的条件。项目特质占地：24473平米（36.71亩）容积率：2.5－3.0限高：100米项目特质1总建面：6.1－7.3万平米城市空间规划：紧邻未来商贸物流中心北至聚才路、南临市交警支队东至区间路、西邻观河院小区项目特质2依托老城　沿河发展　两岸开发　北上东进兰山区继续向西、西北方向发展批发

2、市场改造提升稳步推进，西郊商贸城将北迁。澳龙国际物流城、香江物流园、鲁信钢材物流城、立晨国际物流中心等物流园区前期项目均已投入运营。四至：城市发展格局：该区域将成为临沂最为活跃集中的商贸中心，为本项目创造极佳的开发环境。项目特质景观价值：滨河大道北段·祊河景观临滨河大道住宅已确立临沂高档次居住板块地位，地段优势明显；本项目距离滨河大道仅100米，祊河及三河交汇，自然环境较好；受东侧水岸兰亭项目影响，可能观景性收到一定影响。项目特质3项目特质本案近景祊河，中高品质属性突出。项目核心价值梳理：具备一

3、定景观价值的高密度城市公寓项目。东有祊河、西有物流商贸中心，工作休闲瞬间转换。项目特质B.A.Consulting项目特质项目面临核心问题项目特性“快销”面临的核心问题“突出重围”“创新”核心问题B.A.Consulting定位梳理营销策略项目特性项目定位目录B.A.Consulting区域价值认知市场环境认知定位梳理区域价值认知临沂－鲁东南中心城市区域价值城市空间格局－“依托老城　沿河发展　两岸开发　北上东进”以沂河为轴线，发展具有滨水特色的宜居城市构建“一河五片”组团式空间布局结构兰山区继续

4、向西、西北方向发展，并重点向北发展南坊新区；本项目所在区域是城市重点发展区域，潜力巨大。区域价值“全国性商贸物流中心之一”区域价值认知二十多年来，历经“大棚底”—“专业批发市场”—“临沂批发城”—“中国临沂商城”的发展过程到现在，已经发展成为具有专业批发市场69处市场占地约8000亩，总建筑面积600多万平方米，经营摊位4.6万个，从业人员近10万人高峰期日客流量达30多万人次，商品交易辐射全国26个省、市、自治区。2006年商品交易额450亿元，市场综合效益连续16年位居全国同类市场前列的全国

5、性商品集散地和人流、物流、资金流、信息流中心。临沂汽摩配城临沂家电厨卫城华东装饰板材市场华丰服装市场鲁南汽车城临沂灯具城鲁南家具城区域价值临沂－中国商贸城－天下物流，中国临沂区域价值认知计划用三年的时间完成现有69处市场的改造提升任务，截至2006年底临沂商城市场改造提升已累计完成投资约40亿元人民币，新建市场建筑面积200万平方米。目前，临沂文化用品城、澳龙服装城、香江机电城、板材市场、化工市场一期，临沂家电厨卫城、临沂汽摩配城已建成开业，并呈现出繁荣景象。2007年是临沂商城市场改造提升的关

6、键年。2007年，临沂商城重点搞好板材、化工二期工程、东宏板材、兰田物流基地、临沂小商品城、凯歌图书城、天源货运市场、华丰国际服装城、美多超市等九大工程项目建设，配套设施宏大路、临西九路等商城主要路网建设。批发市场改造提升稳步推进，西郊商贸城将北迁，将提升本项目所处聚才路等周边区域的快速发展及人口聚集。该区域未来将成为全市的活力所在，为本项目创造极佳的开发环境。区域价值认知本项目所在兰山区西北部区域－临沂市重点发展城区，商贸物流中心云集区域价值基本情况项目区位：位于兰山区滨河大道中段西侧,东至区

7、间路与水岸华庭相邻，西邻观河苑小区,南邻是交警支队家属院,北邻；可建设用地面积：2.45万平米；最大总建筑面积：6.1万平米；容积率：2.5-3.0建筑密度：20%绿化率：35%用地性质：居住用地宗地现状：现状看守所，尚未拆迁区域价值认知－用地分析项目微观用地用地分析地块四至－东侧东至区间路紧邻地块边界，与正在施工中的水岸华庭项目相邻；水岸华庭项目为四栋高层建筑，对项目的观景影响较大；同时促成了本区域的成熟；用地分析区域价值认知－用地分析项目微观用地地块四至－南侧南邻是交警支队家属院，小区为多层

8、建筑，形象比较陈旧，对本项目影响相对较小。用地分析区域价值认知－用地分析项目微观用地西与观河苑小区相邻；观河苑小区为新建小区，形象相对较好，而且楼层不是很高，对本项目有一定的正面影响;用地分析地块四至－西侧区域价值认知－用地分析项目微观用地北至区间路，连接滨河大道与通达路，距离大约300米，为聚才路延长线；现状道路状况较差;北侧道路对面为普通的民用建筑，形象较差，目前不知道此地块的用地性质，未来可能影响到本项目的视觉的开阔性。用地分析地块四至－北侧区域价值认知－用地分析项目微观用地观景价值挖掘－