2010年济南海尔绿城玉兰公寓营销推广方案

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1、海尔绿城公寓营销提案海尔绿城玉兰公寓2010年营销推广方案喜来登酒店A座写字楼玉兰公寓龙奥大厦奥体中心目录第一部分：市场分析第二部分：客户分析第三部分：产品分析第四部分：价格策略第五部分：推售策略第六部分：推广策略第一部分：市场分析一、2009年济南公寓市场—供应量分析2009年公寓市场总供应为6074套，33.03万平米，较08年同比分别上升了29.6%，29.3%，产品主要集中在一室，东部区域占整体供应的五成多。2009年新增供应为2532套，14.15万平米，较08年同比下降了25.4%，13.9%，新推楼盘主要集中在下半年，9，10月份是推售高峰期。随着市场态势的整体

2、好转，月度消化速度的加快，月度供应量呈递减趋势。以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构二、2009年济南公寓市场—成交量分析2009年公寓市场总成交5775套，31.74万平米，是08年成交量的近4倍，市场态势好。2009年公寓市场月度供应量持续下降，成交量持续攀升，市场整体成交率高达95%，至年底供需失衡矛盾出现。东部区域是占整体成交量的五成多，北部三成多，中部和南部有少量供应，西部无成交。中部高端产品以投资客为主，居住类公寓其主力客群首次置业的过渡型客群。以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构三、2009年济南公寓市场—价格分析市场态势的好转，供需失衡矛盾的加剧，开发商销

3、售压力的解除，高端产品的入市等要素，带来了09年公寓市场均价的整体上扬。以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构四、2010年公寓市场—存量及潜在供应量售罄项目在售项目潜在项目在售项目存量（截止2010年2月底）发祥1号公馆112套1.02万㎡香格里拉164套1.26万㎡九城尚都5套0.023万㎡万豪国际238套1.5万㎡中齐未来城4套0.04万㎡合计523套3.843万㎡项目名称所属区域预计推出体量（万㎡）建筑类型主力户型（㎡）装修程度推售时间推售价格（元/㎡）银座中心西部2.42栋23层loft40-57毛坯2010年4-5月未定中齐未来城东部2.11栋精装公寓43-53精

4、装上半年未定蓝调国际东部7.53栋loft100-115精装上半年6500以上名士MINI公馆东部2.11栋24层酒店式公寓45-60精装酒店式2010年5月8500-9000中铁汇展国际东部12（地上建面19.28）8栋50-110简装2010年5-6月未定香港国际北部2.92栋10层板式45-56毛坯上半年未定大舜天成青年会中部3.26658套40-70精装2010年年底未定金光旺角中部2.540-65精装2010年5-6月未定目前市场现有存量较少，截至2010年2月底，预计将有5个新项目入市，三个项目加推，预计推出近32万体量，可缓解供需失衡的矛盾。从推售时间看，上半年

5、是集中放量期；从区域看，东部区域仍是供应的主力军；从产品档次看，多个高端产品入市，市场细分愈加明显。四、2010年公寓市场—存量及潜在供应量以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构地理位置位于市中区，经二路、经四路、顺河高架、纬一路围合区域总建面2万㎡开盘时间2009年6月交房时间2011年5月产品类型1栋高层（28层）均价开盘均价10000元/平米装修标准精装修成本1000元/平米物业管理万达物业，物业费约2元/平米/月五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构【户型面积】以投资客户为主，约占65％。客户主要来自在周边办公或居住的金融、电力

6、行业的高收入人群。公寓客户中约7%是购买本项目住宅和商业的客户。户型/面积套数（套）比例A：4515625%B：5031250%C：61528.3%D：64528.4%E：46528.3%【销售情况】【客户构成】城市中心高档精装公寓【宣传卖点】09年6月开盘推出360套，均价10000元/平米，成交325套，1.79万平米09年7月封盘09年8月加推200套，均价10600元/平米，成交189套，0.79万平米09年9月成交93套，均价10400元/平米09年10月成交26套，均价11000元/平米，售罄。五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）以上统计数据来自信立怡高房地产

7、顾问机构【楼层差价】1-8层，每层加50元9层比8层高200元9-18层，每层加50元19层比18层低100元19层以上，每层减30元【厨房】：每户均配置独立厨房【供暖方式】：集中供暖【朝向差价】南北：400-500元东西：1400元五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构万达达人界建造标准一览表五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）万达达人界建造标准一览表五、公寓参考案例分析-万达达人界（售罄）万达达人界样板间实景五、公寓