房地产定价策略

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1、北城峰景定价策略北城峰景亮截止11月22日，积累排号客户251组，目前是乐山品质较高的项目之一，此次定价根据乐山整体市场情况较为低迷、来访客户调查、以及销售节奏的把握并结合开发商诉求的定价方式来确定本案的定价。一、客户情况对前期来访客户的价格测试：以上数据显示：项目的目标客户群中以5000元/㎡以下占目标客户采访人群中的70%,按照客户填写时部分客户有些保守的惯性心里，建议项目整体优惠后均价5500元/㎡，一期优惠后均价5300元/㎡，二期优惠后均价5500元/㎡，三期优惠后均价5700元/㎡。二、开发商诉求开发商诉求定价参考四川邦泰置业有限公司打造乐山高品质居住小区

2、的目标和诉求。开发商定价：建议一期优惠后均价价：5300元/㎡，开盘当天惠后均价5150元/㎡，7天后调价100元/㎡，调价后惠后均价5400元/㎡。以上建议根据排号的最后情况执行。三、分阶段价格控制，把握销售节奏，低开高走，实现预期销售目标鉴于本案实际情况建议销售期如下：第一阶段首批次期（2011年12月17日——2011年12月25日）7价格定位：以优惠后5150元/平米价格市场表现价切入市场定价说明：Ø优惠后5650元/平米价格市场表现价切入市场，符合项目中高档品质楼盘的定位，符合低开高走的价格策略Ø保持价格稳步上扬，高价塑形象阶段目标：Ø由于前期项目预热已经三

3、个月，开盘前得到推广最大的支持，本阶段销售达到推出房源的20％第二阶段销售强势期（2011年12月25日——2012年-1月15日）价格定位：强力销售主推房型，并根据实际情况调整主力房型与别的房型的价格差，以利目标的达成。定价说明：Ø项目开盘半个月中，北城峰景力争在乐山树立了品质大盘的市场形象,为了延续我们热销的大势,及现在市场情况，价格持续不变,给后期房源奠定基础.Ø阶段目标：Ø一期房源销售40％Ø第三阶段一期房源尾盘期阶段目标：Ø1期房源销售基本完毕Ø并为2期积累客户五、分户价格定价原则：以上确定了大体的销售均价，影响项目的价格的因素很多，例如楼层，位置，朝向，景

4、观面等等，现在就根据本项目的特质定出项目的分户定价原则：1、总评布局栋差系数7，决定房价很重要的一个因素一定是在小区的总平分布位置，直接影响居住的舒适度，7#楼临龙游路，为栋差基数8#楼=栋差基数+30元/㎡6#楼=栋差基数+60元/㎡2、朝向系数，因本地区差异，并没有客户像南方地区一样对朝向的要求非常高，所以本案只是针对客厅朝向，本项目未作朝向细分：3、景观系数8#楼1#户型均价-200元/㎡6#楼4#户型均价-100元/㎡6#楼5#户型均价-200元/㎡6#楼1#、6#户型均价+100元/㎡4、对流系数板式结构，本项目暂不考虑5、层差系数二楼为基价，三层为一个价格

5、体系，实行橄榄式的定价体系6#楼：A1户型层差2--4层基价5--7层基价+20元/平米8-10层基价+40元/平米11-16层基价+60元/平米17-19层基价+40元/平米20-22层基价+20元/平米23-25层基价26层顶层平台单独考虑6#楼：A2A2’户型层差2--4层基价75--7层基价+20元/平米8-10层基价+40元/平米11-16层基价+60元/平米17-19层基价+40元/平米20-22层基价+20元/平米23-25层基价26层顶层平台单独考虑6#楼：A3户型层差2--4层基价5--7层基价+20元/平米8-10层基价+40元/平米11-16层基

6、价+60元/平米17-19层基价+40元/平米20-22层基价+20元/平米23-25层基价26层顶层平台单独考虑7#楼：C1户型层差4层平台户型1#房5层基价+2000元，1#房5层基价+1600元/㎡Ø1#号房预计面积约240㎡，平台售价800元/㎡，平台总价19.2万，折后单价2000元/㎡Ø4#号房预计面积约200㎡，平台售价800元/㎡，平台总价16万，折后单价1600元/㎡5--7层基价8--10层基价+20元/平米11--13层基价+40元/平米14—16层基价+20元/平米17--19层基价720层平台单独考虑7#楼：C2户型层差4层平台户型5层基价+

7、50元/㎡5--7层基价8--10层基价+20元/平米11--13层基价+40元/平米14—16层基价+20元/平米17--19层基价20层平台单独考虑8#楼：B1户型层差4层平台户型1号房5层基价+1500元，4号房5层基价+700元/㎡Ø1#号房预计面积约200㎡，平台售价800元/㎡，平台总价16万，折后单价1500元/㎡Ø4#号房预计面积约70㎡，平台售价800元/㎡，平台总价5.6万，折后单价700元/㎡5--7层基价8--10层基价+20元/平米11--13层基价+40元/平米14—16层基价+20元/平米17--18层基价19层平台单独