土地一级开发研究政策（91p）

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1、土地一级开发政策背景概况国家政策盘点北京市政策盘点其他省市政策盘点附件1949年后，中国确立了土地的社会主义公有制，由于没有把土地的所有权和使用权分开对待，致使土地无偿占用，乱占、多占的情况屡禁不止，造成土地资源极大浪费。从80年代起，中国开始土地管理制度的改革，进行土地行政管理制度的改革及土地使用制度的改革，把土地的使用权和所有权分离，在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其真正按照其商品的属性进入市场。1987年12月1日，深圳市首次公开拍卖一幅面积8588平方米地块50年的使用权，打破了土地长期无偿、无限期、无流动、单一行政手

2、段的划拨制度，创立了以市场手段配置土地的新制度土地使用权在中国第一次作为商品进入市场，土地使用制度改革由此拉开了序幕1992年党的十四大确立了经济体制改革和土地市场培育的进程，通过市场配置土地的范围不断扩大，实行土地使用权有偿、有限期出让已扩展到全国各地。特别是在经济特区和一些沿海开放城市2002年，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。同年，北京出台《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》也是标志着我国最早明确的项目性土地一级开发的相关措施的文件，为

3、后来各地区土地一级开发作出指导。我国土地改革转变了以前土地无偿无期限占用、利用率低、规划乱等情况，从而推进了城市建设，促进土地市场化进程，并渐渐形成了目前的土地一级开发背景概况国家政策盘点/土地储备规划阶段相关法律法规土地利用总体规划法律法规措施要点规定内容土地管理法规划编制要求：各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划的规划期限由国务院规定；建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规

4、划确定的控制指标规划编制原则：（一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；（二）提高土地利用率；（三）统筹安排各类、各区域用地；（四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；（五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。规划审批主体：省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准中华人民共和国城市规划法规划编制原则：城

5、市规划的编制应当依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾，综合部署。城市规划确定的城市基础设施建设项目，应当按照国家基本建设程序的规定纳入国民经济和社会发展计划，按计划分步实施新城、旧城规划办法：城市新区土地开发和旧区改建必须坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。各项建设工程的选址、定点，不得妨碍城市的发展，危害城市的安全，污染和破坏城市环境，影响城市各项功能的协调国家政策盘点/土地储备规划阶段相关法律法规土地利用总体规划法律法规时间措施要点2001.01.01《报国务院批准的土地开发

6、用地审查办法》土地开发用地的范围、权属、是否要求进行评估、是否符合土地利用总体规划或土地开发专项规划、是否涉及农(牧、渔)业、水利、环保、林业等有关问题2003.10.17《土地开发整理若干意见》对土地开发整理总体要求、土地开发整理项目管理、土地开发整理投入与支出管理、土地开发整理权属管理、土地开发整理科技、标准化与信息化建设、土地开发整理组织领导与队伍建设提出要求2005.09.02《北京市土地储备和一级开发暂行办法》土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制2009.02.12《土地利用总

7、体规划编制审查办法》土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级；内容主要包括：（一）现行规划实施情况评估；（二）规划背景与土地供需形势分析；（三）土地利用战略；（四）规划主要目标的确定，包括：耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模和土地整理复垦开发安排等；（五）土地利用结构、布局和节约集约用地的优化方案；（六）土地利用的差别化政策；（七）规划实施的责任与保障措施所出台的政策主要以土地管理法为依据，制定相关土地利用总体规划要求及依据，并规范审批主体，土地一级开发的规划必须符合土地利用总体规划及城市总体规划定位针对土地开发用地的审查加强，对开

8、发用地总体要求、范围、权属、评估、投入支出相关方面加强管理，从而促进土地监管国家政策盘点/土地规整、整合阶段