2010年成都某板式高层住宅项目提报方案

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1、第一部分市场分析房地产市场总体状况区域竞争分析目标客户层分析房地产市场总体状况成都房地产市场综述成都房地产从2000年后进入飞速发展的时期，特别是2003年底至今，市场开发量俱增，众多品牌开发商入住，在带动整个产品品质和房价的大幅提升；目前成都房产开发形成东、南、西、北、中、近郊的鲜明区域特征；众多品牌开发商囤积的大量土地，将逐个启动，未来两年成都房产市场将进入大盘时代。中心区：开发规模较小、以商住为主，CBD、商业中心；城东：中产城东，生态居住、品牌大盘；城南：国际城南，国际化社区、高尚住宅区、城南副中心；城西：人文城西，上风

2、上水之地，以品质楼盘为代言；城北：财富城北，商业聚宝盆，北部新城引领住宅开发热潮；市区2006上半年成都房地产状况分析土地市场供应分析楼盘开发供应分析土地市场供应分析—总体供应情况2006年上半年成都土地市场共发布拍卖和挂牌宗地130宗，共计9082.44亩。其中主城区（五城区和高新区）有40宗，共1385.61亩；其余90宗分布在各郊（区）县，共7696.83亩，约占上半年土地总供应量的85%。土地市场供应分析—主城区供应情况城东土地供应量最多的区域大，占上半年主城区土地供应总量的44%。其他4个区域土地供应较少，供应面积均未

3、超过300亩。城区总体供应量与去年上半年1561亩土地供应量相比下降了11%，下降幅度不大基本与去年同期供应量持平。区域数量(宗)比例面积（亩）比例平均土地规模（亩）主城区3646%1343.8122%37.33郊区4254%4731.2778%112.65总计78100%6075.08100%77.89土地市场供应分析—主城区交易情况楼盘开发供应分析—供应总体情况1—6月，成都新开住宅楼盘92个，新增供应面积596.63万㎡。其中主城区新增楼盘54个，面积299.87万㎡，占总体供应的50%，郊区住宅供应量略少于主城区随着主城

4、区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。楼盘开发供应分析—区域供应情况□主城区供应分布——集中于城西和城东□环线分布——新增供应整体外移受去年新政所带来的对楼市冲击的影响，06年1-6月成都市主城区新增住宅总体供应量仅为299.86万㎡，较05年1-6月总供应502.54万㎡大幅减少约202.68万㎡，而05年留下的大量的需求则在06年爆发，从而导致楼市供不应求的状况屡有发生。可以看出开发商对于06年市场的信心还不是很足，加上6月份新政的实施，上半年有所复苏的市场又蒙上一层阴影。楼盘开发供应分析—小结规模——城东平均规模仍

5、然较大；价格——2006年1-6月，住宅整体均价4064元/㎡；建筑类别——高层和小高层旗鼓相当；住宅类型——电梯公寓占据半壁江山；楼盘开发供应分析—供应特征购房决策趋于理性；自住需求占主体；观望后真实需求集中释放；住房需求面积——80-120㎡的经济型住房为主；城西、城南依然是最受青睐的居住区域；销售价格——期望值4000元/㎡。楼盘开发供应分析—需求特征区域竞争分析城东房地产市场概述随着政府向东发展的规划出台，沙河改造完工，东调工的程启动城东成为房产开发最为火热的区域。众多品牌开发商入住带动整个区域品质的提升，开发量成为成都

6、最大的区域。向东发展规划成都市向东发展规划区范围一共226平方公里，其中外环路以内上是76平方公里，外环路以外是150平方公里，范围是西至沙河成仁公路，南至三环路成龙路南侧控制界，东至龙泉驿东侧成环路，北至成南高速公路。向东发展规划—城东副中心规划面积76平方公里，规划人口73.5万人定位以生活居住、休闲旅游、教育科研等功能为主的生态型城市新区分区总体结构包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区，五纵五横的干道系统核心核心区规划面积1.38平方公里，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心环境占

7、总用地３３．１％的绿地，成为成都绿地最为集中的区域。最高指标的生态，３６％的绿地覆盖率配套３座污水处理厂、两座２２０ＫＶ的变电站、１２座天然气配气站、１２个电信交换局规划也已布局城东城东优势最大的城市公园10平方公里最大的人工湖1000亩最好的生态环境最高的人均绿地率人均13.6平米城东楼盘总特征品牌开发商楼盘品质高3房居家户型为主现代建筑风格电梯公寓为主竞争楼盘基本状况项目名称建筑形态户型（M2）占地（亩）建筑面积（M2）销售价格销售率开发商地址卓锦城电梯多层95-240969亩100万400095%盛吉力房产锦江区三圣乡蓝谷

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