2010年12月长沙双瑞藏瓏2011年营销执行方案

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1、双瑞藏瓏2011年营销执行方案藏瓏项目组2010年12月25日报告思路项目营销策略市场分析营销执行核心策略策略体系长沙市场分析宏观大势活动计划推广计划客户渠道推售计划目标及问题目标下的问题目标解析楼王销售方案区域市场分析2011年目标（1）价格目标:持续区域价格领导者地位；领先区域内竞争对手1000-1500元／㎡（2）速度目标:推售目标：15万㎡，1500套，可售量13.8亿（含7000万尾货）；销售目标：12个亿，销售率达87%。（1）项目品牌目标:再塑藏珑长沙首席豪宅阵营口碑，加强藏瓏作为月湖的标签效应。（2）企业品牌奠定双瑞地产在湖南的品牌影响力，为集团其它项目

2、的启动奠定基础。销售目标品牌目标目标下思考的核心问题项目如何起势，快速引爆市场，并实现持续热销？项目调性方向，营销记忆点是什么？如何整合月湖资源，让月湖成为项目的标签和符号？1如何处理项目品牌及公司品牌的关系？2345如何挖掘充足的客户资源，支撑项目持续热销？楼王单位和主流产品的营销及推广关系如何处理？6报告思路项目营销策略市场分析营销执行核心策略策略体系长沙市场分析宏观大势活动计划推广计划客户渠道推售计划目标及问题目标下的问题目标解析楼王销售方案区域市场分析2010年年初，春季及两会前调控风声初现，以行业政策调整为主存款准备金率2次上调明确取消一套房7折贷款利率优惠，

3、二手房不足5年转让营业税重征部委，国土局，国务院先后就土地出让门槛抬升，土地闲置清查及抑制房价上涨政策定调2010年3月，两会后，土地及产品供应控制从严信号升级；2010年4月，实施严厉的差异化房贷政策，剑指投资直接打压房价国土局下文从严管理土地供应及刚需户型产品供应严厉控制房贷发放。公积金贷款大户型取消，首付比例差别性抬升，贷款利率二套以上抬升，高房价区域暂停第三套房贷款。征收及重点清算土地增值税，即将落实执行房产税改革推进风声加紧，以税收代替房贷收紧政策，重点抑制大户型购买者房产投资2010年5月，政策调控开始向各地方细则深化，并向税收手段过渡2010年6-7月，中

4、央开始对各地房价调控效果进行盘查决定后续银行执行双限双认成本过高；对于部分高房价城市双限双认城市只是暂时限制实力者购房，仍未解决非实力者的购房问题，只是一种短期手段1、当下房地产政策趋势：政策持续调控进行中，预计未来将转向长期调控手段为主（如税收、保障房政策、利息）调控时间及方向调控主要措施二套房契税1月1日后上调到4%。由于通货膨胀预期加强，楼市调控难以奏效，政府通过加息收缩流动性、控制通胀，随着10年4次调高存款准备金率，实际表明中国已进入加息周期2010年10月，央行将存款准备金率提高50个基点，19日将利率提高0.25个百分点。2、新政后的二线城市：理性对待，区

5、别对待，二线城市表现普遍好于一线城市上一轮市场调控影响力：1、一线市场——投资力量外撤+财富阶层实力受损+未来预期悲观=07年下半年应声下跌，回归06年水平2、二线市场——一线市场过热投资溢出炒高二线市场，投资力量撤出=08年起2线市场普遍下跌，回归07年水平一线严重波及二线，投资的流失效应本轮市场调控影响力：1、一线市场——调控重点，成交量影响较大，未来政策持续影响区域2、二线市场——表现好于07年，经历08-09年上半年市场调整，二线城市市场相对理性，增长主要依靠本地及周边客户需求拉动，上升相对独立。波及弱化，二线城市独立理性的实力3、长沙市场整体表现良好：在今年4

6、月起的政策调整中表现稳定，价量波动中重回上升通道新政后每周平均保持约20万消化量4.15新政颁布4.15新政颁布项目开盘日期推售产品成交均价推出套数成交套数成交率恒大名都5月1日99.95-130㎡三房55%；112-140㎡四房45%430012010587.5%欧洲城5月8日90㎡两房24%；132.6-133.5㎡三房50%；143㎡四房26%568028016057%湘域熙岸5月15日88-135㎡三房540031020069%国际涉外公馆5月15日88-90㎡两房68%；121-135㎡三房30%；159.2㎡四房2%418071833746.9%保利花园5月

7、23日84-87㎡两房50%；100-114㎡三房50%520034830086%钰龙天下5月23日92-93㎡三房50%；150-160㎡四房50%488051226050.8%兰亭优壳5月29日58-61㎡一房25%；69-90㎡两房62%；43㎡精装公寓13%610022511249.7%格兰小镇5月29日4房170-210㎡14套，2房110、3房130-140共36套5700502958%富基世纪公园6月15日79-85㎡两房27.4%；103-140㎡三房63.3%；158-174㎡四房占4.7%；184.23㎡五房2.3%；