2010年12月衡水武邑县鸿鼎·蓝湾项目主题概念策略建议方案-鸿鼎地产营销部

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1、来自欧洲的地中海小镇2010年12月20日︱鸿鼎地产营销部鸿鼎·蓝湾主题概念&策略建议目录contents市场回顾目标市场形象定位产品分析营销策略推广策略主题概念策略组合费用预算市场回顾PART1武邑县位于华北平原的河北省中南部，所辖6镇3乡，545个行政村。据第五次人口普查统计，总人口31.95万人，其中汉族319418人，少数民族114人，人口密度为每平方公里385人。经济基础2001年完成国内生产总值17.83亿元，其中第一产业增加值4.57亿元，第二产业增加值8.91亿元，第三产业增加值4.35亿元。财政收入7600万元，地方固定资产投资完成6.5亿元，农民人均纯收入203

2、5元。2002年被国务院确定为国家扶贫开发工作重点县。武邑概况2006年至2010年，先后入市的商品房项目有世纪花园、文苑小区、阳光花城、和谐家园、名门华都、公园世家、汇景丽城、安泰家园、仪来城、新时代嘉园……特征分析大多数已售罄或处在尾盘销售……(新时代嘉园除外)总供应量统计约在80万㎡，按销售率85%计算，市场消化量已达68万㎡。——每三口之家置业一套100㎡单位计算；——68万㎡2万人的需求！企事业单位自建房——如电力小区、武邑教育学院……市场供应2006年至2010年，先后入市的商品房项目有世纪花园、文苑小区、阳光花城、和谐家园、名门华都、公园世家、汇景丽城、安泰家园、仪

3、来城、新时代嘉园……特征分析大多数已售罄或处在尾盘销售……(新时代嘉园除外)总供应量统计约在80万㎡，按销售率85%计算，市场消化量已达68万。——每三口之家置业一套100㎡单位计算；——68万2万人的需求！企事业单位自建房——如电力小区、武邑教育学院……市场供应乡镇需求量占市场的角色比重越来越高！数据举例汇景丽城：县城/乡镇=60%/40%仪来城：县城/乡镇=70%/30%市场供应2011年上市商品房项目：长城国际、紫金盛世、武邑镇二中70亩地块……总体量约在15万㎡以上四大社区苏正社区城中社区（……)欢龙社区（10万）滏东社区（10万）从总体供应量趋势分析，可见到未来几年内

4、市场竞争强度。市场供应需求特征需求客群主要表现为：来自周边乡镇为改变生活环境的首次置业群体和县城本地为改善居住条件的二次置业群体；主力客群年龄区间在30—55岁，跨度较大。市场客群需求方向多表现为配套完善和生活便利的住宅小区，购房意愿表现为改善性需求。市场需求对工程进度较为注重，现房去化速度明显快于在建项目销售，期房销售能够占到的市场份额较小。市场对开发商的实力比较重视，主要从工程质量和施工进度的保障来体现，能够带动他们的购房信赖度和积极性！经过5年的商品房市场发展，市场需求形态已逐渐从感性转向理性购房，开始对小区品质、形象、服务等加强关注。市场需求产品分析PART2名称数量单位1

5、总用地面积26.66（400）公顷（亩）2总建筑面积388612.67㎡其中住宅建筑面积319214.54㎡车库/储藏间面积36412.12㎡商业建筑面积31486.01㎡公共建筑面积1500㎡3总户数2744户4容积率1.465绿地率35.3%项目总经济技术指标市场单体项目体量从5万～16万㎡不等，其中5～8万㎡的规模为主；居住建筑组团化布局，强调人与自然和谐共融，差异化市场单一的兵营式排列；各组团中心景观化设计无车行道路，分设社区环形主干道与组团曲径小道；中庭休闲湖和组团景观规划，环绕外围的临街花圃、入口休闲广场、滨河景观广场，诗意生态、健康、自然的居住环境；简欧式建筑风格和景

6、观园林设计，彰显欧派贵族品味和生活格调；配建设施完善，商业、会所、幼儿园、游泳池、休闲/运动广场等便利生活；规划特色优势区划其他项目不能完备的优势；B区经济技术指标（一期）市场对建筑类型的态度是偏爱多层，小高层建筑处于市场培育初期。市场主力户型为85—95㎡两居及96—110㎡三居，小于80㎡和大于120㎡的产品占有市场份额较小；名称数量单位1总用地面积7.47（112）公顷（亩）2总建筑面积104679.27㎡其中住宅建筑面积80838.54㎡车库/储藏间面积13716.72㎡商业建筑面积10124.01㎡3总户数778户4容积率1.405绿地率35%户型类别户型格局面积(㎡)户

7、型套数套数比例户型特点对应类型户型A2室2厅1卫85.5523630.33%南向飘窗/落地飘窗实用型户型B3室2厅1卫106.8540251.67%餐客一体/大厅设计经济型户型C3室2厅2卫114.35567.20%经典布局/双阳台改善型户型D3室2厅1卫123.40486.17%舒适空间尺度设计舒适型户型E3室2厅2卫128.79243.09%垂直电梯/阳光花室豪华型户型F4室2厅2卫137.32121.54%独立佣房/阳光花室豪华型备注套数总计778套638套（