2010年12月成都新双楠香博城营销提案

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1、新双楠香博城营销提案2010年12月营销的目标全域成都的影响力品质城低密识别性项目带动公司品牌提高项目销售预期报告结构1营销环境分析2项目价值分析与建议3项目定位4整体营销策略第一部分——营销环境分析Part1.1双流规划Codeofthisreport

2、51、双流总体规划双流作为成都向南发展的核心区域，是世界现代田园城市的重要组成部分。中国的西部航都，成都的南部新城双流县是成都市南部经济快速发展强县，幅员面积1067平方公里，现有人口92万，三面环绕成都，区位优势十分明显,现已纳入成都新一轮3681平方公里城市规划Codeofthisreport

3、

4、7两带四团：即以天府大道为轴心的正南发展带和以成乐大件路为轴心的西南发展带，分东升组团、华阳组团、西航港开发区组团和牧马山开发区组团。面积（平方规划人口发展带组团规划功能公里）（万）成都主城区次中心,对外交通枢东升组团38.545纽之一,以发展交通、房地产、商贸服务和行政办公为主。西南城市成都南部新城区主要产业带，发展带西南航空4025以发展信息、光电、医药、机组团械、绿色食品产业，科研教育产业和物流产业为主。牧马山组都市旅游休闲基地，以发展旅208团游服务业和房地产为主。大源组团132以发展出口加工产业为主。正南发展成都城市副中心，以发展高新带

5、华阳组团5245技术产业和现代服务业、房地产、科技文化为主。Codeofthisreport

6、82、双流区域规划“两区”、“两城”、“三走廊”规划格局分析Codeofthisreport

7、93、小结与启示空港优势突出：全国第5大国际航空港—成都双流国际机场是中西部1最大的枢纽航空港；交通优势显著：成昆铁路横贯境内，拥有白家、公兴两座铁路货运2站。国道川藏、国道213、成雅和成乐、成都外环高速贯穿县境；产业优势：航空港和物流园开发区将依托机场得到大力发展，此优3势将具有排他（四川其他区域）性的优势；启示：双流发达的立体交通网络，为本项目带来足够的人流

8、和非常明显的交通资源优势；东升未来作为成都次中心的发展规划以及“商贸服务和行政办公”的功能定位，均本项目带来良好的核心圈层消费支撑。Part1.2双流房地产市场划分1、板块划分根据区域特性，双流房地产板块由东升板块、航空港板块、华阳麓山板块、牧马山板块组成，其中东升板块根据城市发展规划分为老城及国际新城板块。Codeofthisreport

9、13板块说明东升板块：为双流县主城区域，由国际新城和老城区组成，包括东升镇，彭镇，九江镇。建设用地38平方公里。主要功能：成都南部新城主要产业带，以发展信息，光电，医药，机械，食品，新材料等高亲技术产业，科研教

10、育产业和物流为主1、牧马山板块：包括牧马山旅游区，黄水镇，胜利乡。建设用地16平方公里。主要功能：都市旅游休闲基地以发展服务业和居住为主；2、航空港板块：包括西南航空港开发区，四川大学等高校园区，中科院产业园区，西南航空港新工业园区等，主要为工业集中区。建设用地39平方公里。主要功能：成都南部新城主要产业带，以发展信息，光电，医药，机械，食品，新材料等高亲技术产业，科研教育产业和物流为主；3、华阳板块：包括华阳镇，中和镇，万安镇，新兴镇，正兴镇，主要功能：房产开发、教育科研为主。Codeofthisreport

11、14各板块特征东升板块：靠近川藏路的

12、区域相对比较发达，规划条件较为宽松，建筑形态以多层和小高层为主。板块划分板块特征说明Ø航空港板块：是由于受到机场限高的限制，该板块的产品形态只能是多层和小高层建筑。目前商业配套比较薄弱；Ø华阳板块：由于靠近发展迅猛的人南延线，板块内土地容积率与南延线土地相似；Ø牧马山板块：牧马山一直以来就是高端楼盘的积聚地，其土地的容积率很低，多在0.25-0.45之间。Codeofthisreport

13、15Part1.3双流房地产市场特征项目周边2公里内有远大林语城、国奥村、富豪新岸、川投五星级酒店、汽配城、奥特莱斯，宗申赛纳维、人居都市阳光等项目，本项目区域界

14、定为双流新城板块。区域市场竞争格局区域项目主要集中在本项目周边的双流新城区，在售项目共8个，潜在项目2个。老城区与新城区交汇区域有3个在售项目，分别是棠湖柏林镇、香楠湖、时代锦城。预计未来2年内供应量约210万㎡。区域市场综述——目前市场总体情况占地面积月均去化销售体量剩余体量项目入市时间物业形态总体量（㎡）主力户型畅销户型均价（亩）（套）（㎡）（㎡）430人居都市阳光2009.3高层、小高层330351486120-14080-90，120-14040287486640000680多层140-170140-160836500富豪新岸2010.41

15、09170000162750500小高层80-10080-1001536000440东立国际花城2009.9小高层2416