二手房交易流程逐环解析

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1、——二手房交易流程逐环解析搜房网置业大讲堂（NO.9）目录：房地产最新政策解析加息影响公积金额度上限调整影响房地产交易流程逐环解析二手房交易流程重点环节解析上海各区域行情及交易情况上海东区购房详解上海南区购房详解上海北区购房详解房地产最新政策解析——特邀讲师：赵炜存款基准利率上调0.27%贷款基准利率上调0.18%一年期存款利息3.33%上升到3.60%一年期贷款利息6.84%上升到7.02%加息！2007年8月22日第四次加息通过调控货币信贷的投放，来稳定通货膨胀预期7月份CPI达到5.6％，引发通货膨胀，加息有利于缓解物价上涨的态势通过加息控制经济增长速度，防止经济由过快转

2、向过热加息影响第一次购买自住住房的住房公积金贷款借款人从以户为单位计算贷款额度，改为以户为基础，配偶（或参贷人）分别计算额度的办法公积金额度上限调整！五年以内公积金贷款利率从4.50%调整到4.59%五年以上公积金贷款利率从4.95%调整到5.04%公积金额度上限调整二人及以上参与贷款的家庭分别计算每一个符合贷款条件的借款人的可贷额度，每个人的基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度不超过10万；然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加，合计不超过40万，补充公积金可贷款额度累加，合计不超过10万元。一户家庭总贷款额度不超过50万元。一人参与贷款的家庭仍按现有

3、计算规则，基本公积金可贷款额度不超过20万元，补充公积金可贷款额度不超过10万。总计不超过30万元。案例分析新婚夫妻购买一套总价为150万的二房二厅的二手住宅,客户首付30%，贷款7成，贷款金额105万.加息前商业105万(20年),每月还7689.15元加息后商业105万(20年),每月还7782.6元差额93.5元，平均万元借款息差小于1元商业贷款：加息前公积金30万(15年)+商业75万(20年),每月还2364.6+5492.3=7856.9元加息后公积金50万(15年)+商业55万(20年),每月还3964.5+4076.6=8041.1元差额184.2元，平均万元借

4、款息差小于1.75元组合贷款：21世纪不动产理财服务一站式、终身化、全方位的服务服务内容租赁、买卖房屋、按揭、融资、产权交割、资产处置、金融产品代理等房地产交易流程逐环解析——特邀讲师：贺嘉琪房地产交易流程逐环解析二手房交易流程浅析重点环节解析住宅类型的区分签约注意要点交房须知最新交易税费1、面积划分在我们上海市是以140平方为界限的。房产证上的建筑面积超过这个面积就是非普通住宅；2、容积率的划分容积率就是：一个楼盘的总建筑面积/该楼盘的占地面积。如果说容积率小于1，那这些房子就都是非普通住宅。一、普通住宅和非普通住宅的区别3、单价的划分：内环线以内单价超过17500元则是非普

5、通住宅；内环线和外环线之间的房子如果单价超过10000元则是非普通住宅；外环线以外的房子单价如果超过7000元则是非普通住宅。以上三个大的划分标准只要有一个达到非普通住宅的标准，则视为非普通住宅。核对房地产权利证明,明确房地产权利及产权情况(产权调查,抵押情况,有无租赁).核对房地产权利人身份证或护照,明确其身份并对照房地产权利证明,确认其为该房权利人.若签约一方有委托人,则签订正式房地产买卖合同时必须有公证委托书二、签违约注意要点签约前注意要点签约时应核对居间协议上填写的物业地址与产权证明记载是否一致,特别要注意门牌数字是否一致;同时应核对正式买卖合同填写的物业地址及产权编号

6、与居间协议及产权证上记载是否一致.并且要辨别产证的真伪,不存在产权争议及其他人主张权及派生权.出售居间协议上应注意要求产权人填写联系地址,证件号码,以便日后送达法律文件.核对正式买卖合同中成交价格前后是否一致,包括补充条款中价格与正式条款中价格是否一致.核对正式买卖合同中产权人名称及数量是否填写清楚完整,不能少填,错填.核对正式买卖合同中骑缝章是否盖完,不能漏盖.合同签订日期是否填写正确.签约时注意要点核对钱款交付是否清楚,收条是否出具.定金收条及房款收条应由产权人出具,中介公司只可出暂时保管之类的收据.明确钱款交付的法律意义,钱款只能交付产权人或公证委托人.核对各项资料是否收

7、齐,如公司要求收回的相关收据,应提前告知客户带来.结清所有的交易费用,同时签订房屋交接书.办理水,电,煤等的过户手续签约后注意要点交房前要先查清上家有没有水、电、煤的欠费，和最后一期付到的数字（这样有利于结算）交房时要到物业公司办理物业更名，同时将物业管理费结清；到房间抄水、电、煤数字，根据前面查到的数字，算好结算清，如果有已经安装煤气设备则要办理煤气户名更名手续，水、电根据账单上户名，如果是个人名字要更名，如果是开发商或物业公司的名字一般不需要更名；对房屋进行验收和家具清点。房款交接带租约