二手房交易流程

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1、二手房交易流程第一部分：房地产热点问题【关于房价上涨的元凶】国内房价从2k年开始一路上涨的根本原因是长期宽松的货币政策，说白了就是大把超发的货币、大规模的信贷扩张迅速推升了老百姓的购买力，才导致了供需失衡价格上涨。所以元凶排第一位的应该是央行、第二和第三也是央行，照我说一至排到第十都没问题。所以什么开发商、国土部，什么招拍挂制度和土地财政都是浮云，这些顶多是摇旗呐喊的小喽啰，起不了大作用。稍微知道点经济史的都知道日本当年就是这么涨起来的，但由于日本是单一的出口经济，对汇率敏感性极高，资产泡沫容易破灭，所以一批狗头学者说我们房地产会像日本一样崩盘纯属gp。如果认

2、同货币宽松导致价格上涨是根本原因的话，那么在这一主因没有消除之前理论上是不会改变价格趋势的，对于不对，走着瞧吧！【关于房价的趋势】我不是多头，如果是多头也不会现在才出手。只是从人口流动的逻辑上分析，我是认为一定时期（至少10年）内重点城市的房价明显下跌是不可能的，尤其是一线城市。试想如果一个工作五年的人在上海可以买得起房的话，那么会有更多人来上海工作五年、买房。所以不要抱有幻想，“要让房价回归合理，让更多的人买得起房”的言论本身就是一个悖论。其实任大炮是好人啊，人家话粗理不粗！炮轰他而且至今未买房的人才可悲啊。【关于房产的价值】另外如果问我买房最应该考虑的要素

3、是什么？我会告诉你：在你的承受能力之内第一考虑地段、第二考虑地段、第三还是考虑地段！不要去幻想规划和未来，临港马上要通轨交了，你买么？因为空间距离和人文环境是现实存在的，短时期内不会改变！不动产的价值在任何一个国家起决定性因素的最关键一条都是：地段！【关于媒体误导】不管你想不想买房，请相信“眼见为实”！尤其不要去看各类媒体的“评论”性的新闻。“标题'我们单位'”的事情大家都知道吧，小题大做、以偏概全等都是常用的吸引眼球的伎俩。比如“二手房议价空间扩大至20%”（明明是个别豪宅），比如“挂牌量猛增”（至今为止国内的房源出售还没有彻底执行签约挂牌的制度，哪来的挂牌

4、量统计？）；再比如“xx城市各大银行首套房贷全面取消优惠利率，全面提高首付比例等”（打电话去银行咨询的，人家当然不可能透露底线，肯定一律从严回答，而且大部分小记还只打了几个银行就下结论了，有些银行的名字恐怕他们连听都没听说过！别说去问了！）。还有就是中介和房产商等利害关系人对市场的评论，那就更是扯淡的居多了。总之要有自己的判断，该急的时候急，不该急的时候不要急！【关于保障房】大家都认为这个是增加供应量，压垮房地产的救命稻草吧。那你就错了，用大跃进来比喻现在的保障房似乎比较恰当，制度都没配套就要大规模上马，还是强制性的地方指标，结果可想而知。且不说房屋质量、准入

5、标准、小区地段等基本问题没有解决，就连“持续居住”的问题都令人担忧。举个最简单的例子：保障房是给中低收入的人住的吧？那好，中低收入的人哪来的钱买？贷款怎么还？以后若是收入不稳定了物业费拖欠怎么办？别说不可能，上海不少低收入群体的小区连水电费都不交的！我们公司也没办法，因为涉及到生存。在这样的保障小区里，你敢住吗？？它能取代商品房吗？？？【关于动迁房】自从上海将动迁房上市年限缩短为3年后，大家热情高涨，因为税费少。但它的问题和保障房相似。第一是房屋质量普遍不佳，因为动迁房是动迁组从开放商处低价买走的，所以部分动迁房存在质量不佳、小区配套落后等问题，所谓非市场化的

6、价格换来的可能就是非优质的商品质量；第二是物业管理，动迁房小区的物业费相对较低，物业管理的质量也不高，业委会的能力也不强（很多根本就没有业委会）；第三是住户结构，绝没有看不起动迁户的意思，但事实就是在这样的小区里群租、出租、空置的房屋还是相对较多的，同时住户的层次也是差异很大的！废话不多说，下面分购房的各个阶段来介绍一些经验和技巧。一家之言，仅供参考。第二部分购房意向阶段当你产生购房意愿的时候，你至少需要想清楚以下问题，最好一条条写下来，这对于制订后面的战略极为重要：1、购房用途：自住、出租、坐等升值还是.....买着玩。如果是自住的话一定要考虑：谁来住？打算

7、住多久？（这一点很重要，如果你打算住10年，那么买20年房龄的房子以后怎么置换？）想清楚这些问题可以有效帮助你锁定房屋的区域、环境、房龄、房型等等，不会看了半年一年的还没法下手。说句不客气的话，要是你看了半多年还不下手的要么不是真想买，要么心态会被搞坏，最终草草了事。2、购房预算：预算是指“极限的支付能力”。别不好意思向你父母和你女朋友摸底，以后你好好报答他们就是了。了解自己的真正底线才不至于失去最好的机会。预算代表你的支付能力上限，一般买房中能够触及80%-90%已经算很高了。很多人把预算等同于打算支付的房价，最终不是错失良机就是盲目看房。经常碰到的案例是：

8、你制定了“购房预算”100万，某天看中