域外城市房屋征收类型化研究

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1、域外城市房屋征收类型化研宄［摘要］研宄西方征收制度的起源和发展可知，城市房屋类型化征收的出现有着历史必然性。对域外的一般征收制度、区段征收制度、扩张征收制度、保留征收制度以及香港地区的强制售卖等制度进行深入分析，对我国房屋征收制度的完善有积极的借鉴意。［关键词］房屋征收；一般征收；区段征收；扩张征收［中图分类号］D90［文献标识码］A［文章编号］1671-511X(2011)06-0056-05房屋问题是关系国计民生甚至国家稳定和发展的重大问题之一，然而，由于现代行政权力的发展，出于公益之目的，国家对房屋的征收现象亦属普遍。相对于社会经济生活的复杂

2、多样化，现有的城市房屋征收、拆迁制度越发无法妥善解决在实际中出现的各种复杂问题。在房屋征收的过程中，往往出现侵害合法私权等不和谐现象。房屋征收、拆迁的多元化发展，让我们将关注的焦点转向城市房屋征收类型化的研究。所谓“类型”就是特殊事物抽象出来的共通点。据此，笔者认为，城市房屋征收制度的类型化是根据各种不同类型的房屋，予以不同的征收方式和相应的法律规制。所以，本文尝试通过对域外城市房屋征收制度类型化的研宄，为建构适合中国国情的城市房屋征收制度做理论铺垫。一、域外征收制度之发展过程（一）域外征收制度的起源在高扬权利的时代，对财产权的保护越来越为人们所重

3、视。其实，标志着古老的财产权被牺牲掉的历史事件是土地征收，其历史久远。在古罗马法中，即有法律规定：傍河的公路被洪水冲毁或因其他原因崩朗•时，则傍河修筑新公路的土地即可无偿被征收。就财产形态来说，西方社会早期的财产是团体形态的“所有权”。诚如英国学者梅因所指出的：真正古代的制度很可能是共同所有权而不是个别所有权……因此，早期并不需要依据法律的特别规定，只要是为了公共用途的需要，国家（政府）就可以对人民的财产予以征收。如格劳秀斯就认为，征收的许可是因为领主对其臣民有“最高统治权”，依此原则，如有“合法之理由”，而且，此项合法理由系以“公共用途”为目的，

4、领主可侵犯人民的财产。（二）域外征收制度的发展随着人们对私有财产权的重视，交易平等观念的强化，促使社会对“征收应有补偿”形成了共识。英国1215年的《自由大宪章》中就有规定：“余等之巡察吏或管家吏，除立即支付价款外，不得自任何人之处擅取谷物或其他动产，但依出售者之意志允予延期付款者不在此限。”一般认为，绝对私人所有权，最早出现在17世纪的英国。“羊吃人”式的圈地运动客观上成了推动英国土地征收制度发展和完善的外因之一近代资产阶级革命后，征收补偿制度入宪，成为资产阶级反抗封建制度的法律武器。法国1781年《人权宣言》第十七条规定：“除非以合法形式建立的

5、公共需要明确要求，且在公正补偿被事先支付的前提下，任何财产皆不得受到剥夺。”此后，法国通过颁布《土地征收法》，使得征收制度法律化。而在美国独立之前，北美沿袭了英国法律制度，尽管土地的取得相对廉价，但征收补偿制度依然存在。独立后的美国，在1791年通过了一条私人财产征收必经正当程序和公正补偿的宪法修正案，以根本法的形式确立了这一制度。一次世界大战后，德国魏玛政府的宪法中规定：“所有权受宪法之保障，其内容及限制以法律定之。征收仅能因公共福祉，并根据法律而为之。征收应经适当之补偿，但法律另有规定者，不在此限。因补偿之数额而有争议时，除法律另有规定外，应给

6、予一般法院之法律途径。”二次世界大战之后的《德国基本法》沿袭了其立法精神，规定：“征收仅许可为公共福祉而为之，征收仅得以法律或根据法律而为之。该法律应规定补偿之种类及范围，补偿之决定，应公开衡量公共利益及当事人利益。因赔偿额度而发生之争议，由普通法院之法律途径审理之。”（三）域外类型化征收制度的出现在19世纪，西欧的主要资本主义国家先后经历了工业革命，生产力的发展也带来了城市的快速发展。贫富分化使得城市中出现了贫民窟和富人聚集区两个地段，前者房屋狭小拥挤、设施落后、卫生条件差，后者相对居住条件良好。而政府处于城市建设等多方面考虑，对贫民窟进行了一系

7、列的改造工程，例如1852年法国的《巴黎街道法令》、1875年英国的《不卫生地区法》等，俨然已是征收类型化的萌芽。随着西方社会的发展和行政法治内涵的不断丰富，单一的征收制度己经不能满足政府的需要，类型化征收就是在城市多样化发展和公民私有财产权保护要求下出现的必然结果。政府希望实现城市发展、改善公共福祉等不同目的，就需要采用不同的征收方式和征收手段来发展公共事业和进行城市改造，这就必然导致类型化征收制度的出现，下文将就域外的类型化征收具体制度进行阐述。二、域外类型化征收制度之内容许多发达国家及地区都较早跨入了城市化的进程，因此，在相关法律制度方面相对

8、成熟和完善。但需要指出的是，在域外借鉴中，有的国家实行房地分离主义，有的土地所有权本身允许私有，笔者在比较探析的过程不再一