2010年6月杭州侨福·海宁项目整体营销策划报告

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1、侨福·海宁项目整体营销策划报告——谨呈侨福置业浙江中原·事业部06.2010产品为先·营销为王时间项目进展2009年12月获取土地明确经济指标市场环境成交天量&价格飙升地王频现紧缩隐现主要工作研判市场初步定位发展历程项目进展——区位分析地铁1号线项目宗地中心城区下沙城区杭州绕城地铁2号线项目区位示意图本案九桥乡村俱乐部钱塘江地块现状周边电厂本地块位于杭州下沙东北角与连杭经济综合开发区接壤的地带，紧邻下沙东北部4.6平方公里居住单元。从项目位置来看，实则应归入下沙竞争范围，并且离钱塘江较近，而目前下沙沿江的开发更是风生水起，随着世茂、保利、金隅、朗诗等品牌开发商的相继进入，

2、已逐渐成为热点区域。项目进展——宗地现状地块名称用地性质用地面积容积率建筑密度A地块居住用地71493.8≤3.0≤25%B地块居住用地72606.6≤3.0宾馆区酒店用地26862≤2.0≤40%宗地现状：杂草丛生/荒废农田/道路开挖地块现状比较荒芜区域开发力度不大化工厂已下令搬迁高尔夫和奥特莱斯是仅有但高端配套地形狭长面南宽有江景优势容积率高产品较难高端配套：杭州九桥乡村俱乐部（高尔夫）/奥特莱斯A地块B地块宾馆区环境影响：化工类厂区（政府已下达搬迁指令是利好）市场环境——房产宏观关键词一：成交天量成交套数对比2007年全年39408套2009年1~10月58344套

3、前11月同比增幅57%2007年全年502万方2009年1~10月639万方前11月同比增幅34.5%成交面积对比关键词二：价格飙升2007年12月平均房价13340元/平方米2008年12月平均房价13849元/平方米关键词三：地王频现编号出让日期地块坐落出让面积用途容积率竞得单位楼面价29号南星桥地块09.8.18上城区22867宅地1.4西子2429530号新华厂地块09.9.3拱墅区37360宅地2.4绿城2236152号喜得宝地块09.10.10下城区32659宅地2.8绿城2096311843商办4杭州下沙编号出让日期坐落出让面积用途容积率总价竞得楼面价09年

4、61号09.10.29下沙40795住宅2.892222万和达807409年87号09.12.03下沙26983住宅2.860500万龙湖8008关键词四：紧缩隐现二套首付四成渐严利率优惠或将叫停税费政策年底大限未来格局尚不确定市场环境——下沙概述编号面积用途容积率成交价竞得单位楼面价90号28065宅地2.234100万金隅541989号48607宅地2.670000万金隅553987号26983宅地2.860500万龙湖800886号69843宅地3.43130000万龙湖542385号62618宅地2.8127000万龙湖724367号32496宅地2.853377

5、万宋都579266号36489宅地2.859500万宋都582465号53585宅地2.886500万宋都576562号26709宅地2.853377万德信713161号40795宅地2.892222万和达807448号52655宅地2.6102100万保利745883号18034商业539500万龙湖438169号27958商业426884万世茂240468号34589商业433237万世茂240264号20098商业418985万九阳236163号22291商业3.237000万万亚518717号9527商业3.57190万万维21567号8896商业4.39886万

6、北方2584从02年到08年，下沙土地市场仅在03年有一个出让高峰（10宗地），其余各年基本保持在2~4宗的平稳出让水平。09年下沙土地市场又呈现了一个高峰期，截至当时已出让了18宗（其中住宅11宗），充分说明在今年房地产市场整体反弹时政府大量推地，为打造杭州未来又一核心居住区块，其中以龙湖在本月以36.5亿夺得四块地标志进入杭州。从各品牌开发商陆续进入下沙，可以看出目前已经成为融入整个大杭州的热点区域，由仅今年成交土地的总建筑面积计算，加之零星在售项目，保守估计居住类项目未来2年整个下沙共体供应量在300万方左右。土地市场供需分析价格走势市场小结市场环境——下沙概述20

7、09年下沙新增供应概览2009年下沙成交需求概览土地市场供需分析价格走势市场小结面积：71.6万方套数：6315套住宅面积：101.1万方住宅套数：8977套供需比：0.7：1从下列数据图表中我们可以清晰看到，当时下沙房地产价格以从年初的7681飙升至14536，涨幅高达90%，实属罕见。处在整个杭州除萧山处的中游水平，走势年中走势相对平稳，年末开始大幅攀升。同时我们也应该清楚知道在08年低潮期，整个下沙的房价水平是全杭州跌幅最大的城区之一，个别楼盘跌幅达50%之多，可以说风险与机遇并存。土地市场供需分析价格走势市场小结市场环