物业管理主章节人寿金宝

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1、物业管理主讲人：寿金宝第二章物业管理体系基本要求------学习目标1、了解我国物业管理体系由哪些部门、单位组成，熟悉各相关部门、单位的性质、作用2、掌握各相关部门、单位的职责和相互关系3、重点掌握各相关部门、单位的职责2.1.1物业管理行政主管部门2.1.1.1物业管理行政管理体系国家----建设部房地产业司:省(自治区)-----建设厅房地产业处:城市----房地产局物业管理处(科):2.1行政主管部门及相关管理单位2.1.1.2物业管理行政主管部门的工作职责1.审批物业管理企业的经营资质2.组织物业管理从业人员的

2、职业技能培训3.负责从业人员职业资格考试和职业资格证书的颁发与管理4.监督和管理物业管理项目的招标投标活动5.《物业服务合同》的备案管理6.指导和监督日常物业管理活动7.组织物业管理企业参与各级优秀示范物业管理项目的考核和评比2.1.2相关行政主管部门工商行政主管部门税务行政主管部门物价行政主管部门安全和消防管理部门城市环卫和园林管理部门2.1.3市政设施管理单位2.1.4其他相关机构街道办事处和居委会行业协会2.2物业建设单位2.2.1物业建设单位概述是指物业建设项目的法人单位，负责从项目立项、土地使用权取得、土地开

3、发、地上建筑物建设、竣工验收，直至取得项目产权和工程项目的交付使用等整个过程。2.2.2物业开发企业概述物业开发企业（即房地产开发企业）是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。2.2.3物业开发企业与物业管理的关系前期物业管理建筑工程质量2.2.4建筑工程质量责任《建设工程质量管理条例》明确规定:《商品房销售管理办法》规定:房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程,为设计规定的合理使用年限2.屋面防水工程.有防水要求的卫生间等和外墙面的防水为5年3.冷、热供应系统，为2个采暖期、供冷期4.电气系统、

4、给排水管道、设备安装和装修工程,均为2年5.其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定2.3.1物业管理企业的概念是指依法并按照《物业服务合同》或《前期物业服务合同》的约定，专门进行房屋建筑及配套的设备设施和相关场地的养护.维修.管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,为业主和物业使用人提供服务的、具有独立法人资格，能自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的单位。2.3物业管理企业2.3.2物业管理企业的组建2.3.2.1物业管理企业组建条件企业名称固定经营场所注册资本专业技术人员法定代表人公司章程2.3.2

5、.2办理物业管理企业经营资质的程序1.领取并填写申请报告2.审批3.核发批准文件4.领取营业执照5.申办物管企业《临时资质书》2.3.3物业管理企业的内部组织机构2.3.3.1各类物业管理企业的性质和组织机构1.物业管理有限责任公司2.物业管理股份有限公司2.3.3.2物业管理企业各部门的主要职能2.3.4物业管理企业的权利和义务2.3.4.1物业管理企业应享有的权利物业管理企业有权----1.按约定管理物业;2.按约定开展服务;3.制止.上报违约违法行为;4.按约定依法收费;5.要求业委会协助;6.提供约定以外特约服

6、务项目;7.受托代收费;8.委托专业公司从事专项业务.2.3.4.2物业管理企业应履行的义务1.按约定提供服务;2.接受监督(包括业主.政府.街道);3.重大事项应交大会审议;4.财务公开;5.不得擅自占用共有物业及改变使用功能;6.合同终止时必须依法移交;2.3.5物业管理企业资质管理2.3.5.1企业资质等级标准(详见教材)2.3.5.2企业资质等级管理(分级审批、动态管理)主要涉及资质等级申请(逐级).审批(分级).管理(分区.分级)2.3.6专业性服务企业(如园林公司.保安公司等)2.4.1业主(房屋所有权人)

7、*业主在物管活动中享有的权利1.按约定接受物管企业提供的服务;2.参加业主大会.行使投票权(建筑面积);3.提议召开业主大会.要求修改公约.议事规则.某些规章不合理条款等;4.请求停止侵害.赔偿损失等;5.参加业主大会.行使投票权(建筑面积);6.选举或被选业委会委员;7.对业委会工作监督;8.监督物业管理行为;2.4业主、业主大会与业主委员会业主在物业管理活动中应履行的义务1.遵守业主公约.业主大会议事规则2.执行业主大会业委会的决定3.遵守共有物业的使用,环境卫生.秩序的维护方面的规章制度4.依法交纳专项维修资金和

8、物业服务费5.法定的其他义务等2.4.2业主大会2.4.2.1业主大会职责:1.制定.修改业主公约和大会议事规则2.选举.更换业委会委员3.监督业主委员会的工作4.选(续.解)聘物业管理企业5.决定专项维修资金使用.续筹方案,并监督实施6.审议.通过物管企业物业服务费的年度预算和决算报告，并予以监督7.制定修改区域内共有(用)物业