土地转让方式及股权转让的相关问题

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1、以公司股权转让方式转让土地使用权的操作模式及应注意的法律问题关键同：转让土地使川权、公司股权转让摘要：通过二级土地市场交易取得土地使用权，一般是指通过土地使用权转让的方式取得土地使用权，包括以房地产作价入股、合作开发、企业被收购、兼并或合并，以房地产抵债等方式使房地产权屈发生转移的怙况。对干公司股权转让，在操作上主要分为以收购和兼并两种方式实现的股权转让和土地使用权转让。一、问题的提出2002年5月9U，国土资源部公布《招标扪卖挂牌出让国冇土地使用权规定》，即11号令，规定白2002年7W1U起，"商业、旅游、娱乐和商品

2、住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者扯牌方式出让〃。2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使川权招标拍卖桂牌出让情况执法监察工作的通知》，B卩"71号令"，要求各地"在2004年8月31曰前将历史遗留问题界定外处理完平。8月31日不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权〃。通过上述两个规章和文件的颁布和实施，W家开始通过宏观调控引导上地市场的规范化运作和性发展，土地一级布场实行以招拍挂方式的公开交易，国家土地政策开始步步收紧。而对于房地产开发企业，其所而临的不仅仅是

3、一个单纯动荡的"831大限〃，更多的是耍而对如何突破土地市场政策调整后的"拿地〃瓶颈问题。国家土地宏观调控政策的调整，11号令和71号令的出台，通过-•级市场取得房地产开发川地的使用权均须采用招拍挂的交易方式公开取得，这就将房地产开发企业推向了一个完全由资金实力來决定是否能在土地一级市场取得项n开发用地的现状，同时W外一方而，大呈乎中拥冇项FI和建设川地的房地产企鼎却没有充足的资金进行项0后续开发，因此，研究房地产开发过程屮，通过转让取得房地产项目土地使用权的可行性和操作性，就成为从事房地产领域的专业律师的应当研究的重大

4、课题。二、取得房地产开发土地使用权的几种主要方式（一）根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发用地从使用权収得方式上分为"出让〃和"划拨"两种方式。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限P、j出让给土地使用者，山土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将使用权无偿交付给使用者使用的行为。但土地使用权的划拨取得，仅仅限于国家法律法规有明确规定的国家机关、军事、城帘基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源

5、、交通、水利等怙况下的房地产开发项n用地。（二）通过"出让"方式取得房地产开发用地十地使用权的，按照土地取得的流通市场可以分为一级土地市场交易取得和二级土地市场交易取得。通过一级土地市场交易収得土地使用权，一般是桁在市、县人民政府上地行政管理部门以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使川权的情况下，以投标、竞买、摘牌的方式取得出让土地的使用权。通过二级土地市场交易取得土地使用权，一般是指通过土地使用权转让的方式取得土地使用权。土地使川权转让指土地使川者将土地使川权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与或其他合法方式。根据《城市房

6、地产转让管理办法》的规定，其他合法方法主要包括：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）—方捉供土地使用权，：w—方或者多方提供资金，合资、合作幵发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼丼或合卯，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵愤的；（5）法律、法规规定的芄他情形。三、以公司股权转让方式转让土地使用权的法律政策支持《城巾房地产管理法》第27条规定，"依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作幵发经营房地产。〃《城市房地产转

7、让管理办法》第3条规定，木规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者K他合法方式将艽房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权屈发生变更的；（二）一方提供土地使用权，：W—方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;（三）因企鼎被收购、兼丼或合丼，房地产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形。《公司法》第72条规定，"股东之间可以相互转让其全部或部分股权〃；第138条规定，"股东

8、持有的股份可以依法转让〃。上述法律规定为"以公司股权转让方式转让土地使用权〃提供了充分有力的法律政策支持。研究以公司股权转让方式来解决房地产开发项n的上地使用权问题，在房地产幵发领域和法律实践研究领域均具柯现实意义。四、以公司股权转让方式转让土地使用权的操作模式由于土地是房地产开发的首要资本，也是房地产开发得以开始和