2010年4月银川艾依公馆（地块）全程定位营销报告

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1、2010年4月艾依公馆（地块）陕西中鹰置业全程定位营销报告身处生态品质大盘的环保下，面对本案首期建筑面积仅有5万㎡的小型地块，我们的初衷只想做好自己，做成精品，纵使万千大盘群雄而立，唯有我“精致而独特”。报告前述报告轴线思考的核心一、市场背景解读二、地块本体分析宏观房产环境分析区域房产竞争分析提报的核心四、项目整体定位五、战略思考与解决之道三、核心价值提炼思考的起源一、市场背景解读·宏观房产环境解读近期房贷调控政策一览进入4月份后，政府调控楼市政策重拳出台后，一线城市纷纷出现投资客抛盘现象。第三套房可停贷二手房遭冷遇购房者观望情绪浓。提高二套房贷首付和利率的政

2、策刚使得原先领涨的一线城市新盘就爆出降价的消息，打压高房价的政策已开始见效。一线城市退房率逐渐上升购房人退房占比翻3倍。2010年4月，国务院在短短半个月之内，连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有，堪称史上最严厉的房地产宏观调控，4月的楼市风雨未卜，购房者，投资者疯疯表现出了抛售、观望、降价及退房的举动，一二线城市开发商降价抛售，回笼资金的心情更加紧迫。全国房价走势解读2010年的上半年的房地产市场遭受着一轮接一轮的政策打压，重拳之下，楼市风雨未卜，后期市场观望看跌趋势严重，楼市政策性寒冬即将迎来。重拳之下一线城市的泡沫在上半年将会得到

3、有效控制，房价将会在重挫之后的理性发展。对二、三线来说2010年的房地产市场还是有侧重点式的快速发展，并且努力缩小与一线城市的差距，实现一、二、三及城市均衡时发展。一、市场背景解读·宏观房产环境解读银川市房价走势解读在全国一二线市场房产非正常走势的情况下，政府的政策重拳干涉，大型国有房产商的血本参与，最终达成“政府主导，遏制房价”的目的。与此同时，更多的民企开发商将目光转向于二三线省会城市，购房客也随即进入，“生态宜居城市”的银川市不仅成为西北区域的居住核心城市，而且正在逐步成为一二线城市的目光焦点。纵观银川市房地产发展规律，本案预计2010年银川房地产市场被

4、内外的强大动力继续拉升，但在政策的宏观影响下，将会平稳发展，下半年待政策明朗后有望再次提升。一、市场背景解读·宏观房产环境解读低碳核心区域东部中部一线城市低碳辐射区域东部中部二线城市低碳空白区域西部二线城市一、市场背景解读·宏观房产环境解读产品潮流走势解读潮流引领、产品创新、低碳生活低碳（Lowcarbon）指较低（更低）的温室气体（二氧化碳为主）排放。低碳住宅，住宅内二氧化碳的排放量非常低，绿色、节能型的住宅认定为低碳住宅。低碳住宅的表现形式，目前“低碳住宅”国内尚无统一标准，故市场上凡采用“环保、节能”的建筑技术或建筑用材均属于“低碳住宅概念”例如：合理的

5、园林规划、外墙保温技术、环保节能的Low-E中空玻璃材质、架空通风屋顶、窗户遮阳技术、新型防水隔热材料等，低成本投入的环保建材或设计理念，均可获得新定义“低碳住宅”美称。宏观政策重拳出击，直逼一线楼市火热泡沫，遏制房价成为主要矛头，在政策管制下，开发商显得顿时茫然，而购房者抛售、观望乃至退房成为四月楼市的主流话题。面对国内一线城市房价的滞后调整，巨鳄发展商们依旧用其雄厚的资金实力，一方面鼎立扛价，另一方面暗自优惠措施的实施以谋求最小化的减少此次政策楼市冲击的损失。由于一线城市的红海厮杀，越来越多的房产商将目光聚集在西北二三线省会城市，而此时银川市“生态宜居城市

6、”的概念倡导自然聚集了众多开发商的目光，绿地、万达乃至后期恒大集团都将在银川市扎根发芽，势必将银川市房产业再拉伸一个高度。在市场政策调整下，在哥本哈根气候会议的探讨下，“低碳住宅”逐渐成为产品建筑方向的热门选择，在寒冷的楼市冬季，也许只有真正的金块才能闪耀发光，建设精品低碳住宅成为逆势下项目突破的新出口。面临什么样的楼市宏观环境？问题一宏观房产环境总结一、市场背景解读·宏观房产环境解读结论：建发宝湖湾银帝宝湖仙居民生艾依水郡东方尚都长兴花园长城花园西区林湖左岸紫檀水景湖映康城保伏桥康居新村亲水大街宁安大街正源南街长城路城市公园宝湖-艾依河生态居住板块亘元华雁香

7、溪美地中房-建发合作地块嘉屋上河本案宝湖路华雁湖-艾依河生态居住板块一、市场背景解读·区域房产竞争分析区域板块划分图项目所依托的艾依河畔现有大中型居住项目共14个，其中百万平米的居住社区有四个，分别是：“亘元香溪美地”“鲁银城市公园”“中房-建发待建项目”“保伏桥新村”在所有项目中，以“生态宜居”定位的项目有：“亘元香溪美地”“民生艾依水郡”“鲁银城市公园”“建发宝湖湾”“紫檀水景”两大板块形成了城市生态居住片区，区域项目体量大，项目同质化现象严重。楼盘名称开发商建筑风格建筑类型总量（万㎡）现余量（万㎡）户型（㎡）价格(元/㎡）鲁银·城市公元鲁银房地产普通风格

8、高层、小高层11480万左右13054