广州奥腾商务楼项目营销执行策划方案

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1、奥腾商务楼项目营销执行方案广州市世联房地产咨询有限公司谨呈：广州市奥腾房地产开发有限公司占地3950m2，规划建筑面积5.65万m2；1-3层裙楼商场，合计7千多平方米，首层层高4.5m，2-3层层高4m，四层架空；地下一层停车场（20-40个车位），总车位140个以内；两栋塔楼写字楼（5楼以上），东塔33层（一层约900m2），西塔29层（一层约700m2），总建约4万多m2，层高2.95m，净高2.85m，梁底2.35m，实用率近8成半；户型配比，东塔四梯八户，四套140-150m2，一套120-130m2，一套80-90m2，一套90-100m2，一套60-70m2；西塔3梯6户；采用分

2、体空调，大堂装修尽量做好；7月初开始拆排栅，10年前的预售证，计划8月中9月初开卖（电梯未能使用），估计年底交楼；…………十分有限的项目情况资料……客户定位价格方案营销全攻略销售前提项目核心价值卖给谁？卖什么价钱？怎么卖？做什么准备？卖什么？贵公司提出的希望和要求……营销执行策略方案策划总动员(团队和系统的力量）……“白板文化”——头脑风暴……营销执行策略方案卖给谁？卖什么价钱？怎么卖？做什么准备？卖什么？项目分析区域竞争比较写字楼市场分析小结卖什么？项目核心价值市场供应量“井喷”，区域内未来竞争压力大；政策影响促成“两极分化”，甲级写字楼“锦上添花”，乙级写字楼“雪上加霜”；天河地位依旧屹立

3、，珠江新城琶洲新热点，沿江板块悄然崛起；公寓写字楼、地铁概念、沿江概念写字楼走俏；裙楼办公成一大亮点，成为成交新力军；中大规模写字楼走俏，中价盘大面积成交；购买写字楼不是主流方向，宏观利好带动了写字楼的租赁需求；写字楼推广期普遍较长，市场关注度低，上门量小，销售速度相应较慢。卖什么写字楼市场小结档次城市区位建筑规模建筑文化和形象硬件设施配套物管服务甲A级中心区域城市干线沿线高层或超高层，大规模建筑外观极富个性昭示性极强五星级设备及装修标准：*进口品牌高速电梯//*进口品牌分户中央空调//*卫生间充裕//*3A智能化管理//*宽频网络//*进口品牌备用电源//装修豪华气派大规模会所，配套完善齐备

4、车位充裕国际认证知名物管管理甲B级金融商业区或城市干线沿线高层，中等规模建筑外观个性鲜明昭示性强四星级设备及装修标准：*进口品牌高速电梯//*部分进口中央空调//*卫生间使用位适中//*3A智能化管理//*宽频网络//*进口备用电源//装修高档中等规模会所，配套齐全，车位充裕知名物管管理顾问训练有数的一流物管管理乙A级区域中心或城市主干道高层，中等规模建筑外观有一定个性，昭示性较好三-四星级设备及装修标准：*高速电梯//*部分中央空调//*卫生间使用位适中//*3A智能化管理//*宽频网络//*备用电源//装修中档会所较小配套适合车位满足一流或二流物管管理乙B级区域中心或城市次干道高层，中等规

5、模建筑外观一般，昭示性较弱三星级设备及装修标准：*高速电梯//*部分中央空调//*卫生间使用位偏少//*2A智能化管理//*宽频网络//*备用电源//装修中档无会所，配套齐全但规模小车位偏紧二流物管管理或自管写字楼档次定位分类卖什么区域竞争比较综合素质租售价格东峻广场甲A级甲B级乙B级乙A级新创举广发健力宝财富广场高高高性价比卖什么区域竞争比较界限界限素质太高价格太低一定亏本素质太低价格太高没人会买新光商务港华信新裕中旅商务新达城环球素质高、价格高竞争激烈素质低、价格高问题产品素质高、价格低销售畅旺素质低、价格低爱恨难分本项目分类特点例子写字楼纯写字楼纯粹的商务办公电子大厦综合性写字楼写字楼+

6、公寓+酒店+商场+……规模大，配套全正佳广场太古广场商住楼公寓“住大于商”新达城SOHO“商住并举”、居家办公北京建外SOHO新商住“商大于住”，甚至“只商不住”中旅商务大厦个性化写字楼Studio（工作室）OfficeparkSVO（服务式写字楼）SVA（服务式公寓）生态写字楼……突出概念、个性化中旅商务大厦写字楼分类卖什么项目分析结论类甲级品质，乙级的价格树立新形象，做出差异化特色服务，展现物超所值车位严重不足层高低，净空不够剪力墙多，空间组合和使用不便大堂尺度不够气派分体空调机对立面的影响电梯厅和公共走道光线不足电梯不大足够产权年限问题开发商缺乏写字楼开发经验多年的烂尾影响优势劣势机会实

7、用率高地段优势交通便捷经营成本低昭示性强采光通风好奥腾品牌甲级写字楼需求旺盛公寓式写字楼走俏知识经济时代，小型化公司增多SARS引起客户对写字楼通风的重视东峻二手房低价抛售的冲击天河东山未来供应量巨大乙级写字楼租售两难周边的商务配套不够完善东风东区域租赁不景，空置率逾30％新裕尤其是东峻的不景气影响做出差异化提供特色针对性的配套及物管服务与各专业公司合作产品改良和包装树立崭新的形象强调性价比，针对