2010-2011年北京翼之城营销策划报告

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1、新城崛起国门首航——翼之城2010-2011年营销策划报告12目录营销统计分析客群特征分析竞品市场总结推广费用效果比分析上年营销费用总结营销统计分析——总量10月25日接电至12月14日，总来电540组，其中有效来电270组，有效率50%；11月1日开始接访至12月14日，总来访21组，其中有效来访20组，有效率95%；项目接电接访以来推广力度不强，客户积累没有达到预期目标，临时售楼处不具备接访条件，客户转访效果不理想。营销统计分析——月度来电来访月度统计总来电量有效来电总来访量有效来访10月119500011月382200181712月232033合计54027

2、02120项目11月推广力度较大，引导来电来访效果比较突出；11月中旬暂停推广后，特别是12月来电来访量非常少。营销统计分析——渠道有效来电渠道手机短信网络媒体朋友介绍路过报纸广告合计数量179721234270所占比例66%27%4%1%1%100%有效网络来电新浪网搜房网焦点网其他合计数量84371472所占比例11%60%10%19%100%10月25日接电至12月14日，总来电540组，其中有效来电270组，其中短信渠道来电效应最为明显，其次为网络渠道；网络媒体中搜房网来电效果最为突出，占网络来电的60%。营销统计分析——渠道有效来访渠道手机短信网络媒体路

3、过朋友介绍合计数量3312220所占比例15%15%60%10%100%有效网络来电新浪网搜房网焦点网其他合计数量12003所占比例33%67%0%0%100%11月1日接电至12月14日，总接访21组，其中有效来访20组，其中路过客户比较突出；网络媒体中搜房网来电效果比较突出，占网络来电的67%；由于来访量较少，媒体渠道效果尚不明显。营销统计分析客群特征分析竞品市场总结推广费用效果比分析上年营销费用总结来电客户特征项目自接电以来在没有大力推广的情况下来电效果未达到预期效果，有效率50%；目前意向客户基本属性与前期客户定位方向基本相同，以26-35岁年龄段自用需求

4、客户为主，兼顾投资需求，客户来源以地缘性客户和机场高速沿线区域为主，另有部分亚奥、国贸区域客户；客户意向面积与本案主力产品面积比较吻合，利于本案的市场推广；客户意向价格集中在11000-13000元/平方米区间内，主要受目前区域市场影响，特别是北京苏活和马可汇，所以建议继续跟踪北京苏活价格走势，根据市场情况合理定价；客户来源渠道以短信为主；客户对价格、开盘时间、位置、交通等问题比较关注，说明项目区域认可度仍然偏低，建议后期加大区域和交通的宣传力度。来访客户特征客户到访情况不佳，主要原因为客户观望情绪高，现场物料、样板间等未开放，对客户没有吸引力；客户置业目的以自用

5、为主，投资意向也比较强；客户集中关注两室、SOHO产品和中间楼层，南向产品关注度普遍较高；客户意向价格集中在10000-11000元/平方米，其中投资客户重视性价比意向价格偏低；客户来源以短信为主，网络渠道也有一定效果；客户区域以顺义区为主，地缘属性明显，其次为朝阳区；客户整体购买意向不明确。营销统计分析客群特征分析竞品市场总结推广费用效果比分析上年营销费用总结板块分布项目名称产权年限总建筑面积容积率建筑类型物业类型开发企业开盘时间（近期）入住时间国门商务区北京苏活住宅70年，办公50年，商业40年1567001.8小高层、板楼、塔楼loft公寓、住宅首开亿信20

6、10-82011-12顺义城区板块金宝城住宅70年，商业40年2014001.4板楼，小高层住宅、花园洋房金宝2009-82011-6（一、二期）京汉铂寓住宅70年6300001.89板式小高层，板塔结合住宅金汉2009-102010-12香悦四季住宅70年6000001.1小高层住宅合景2010-122011-8板楼独栋红杉一品住宅70年70000高层住宅住总正华2010-102011-10马可汇住宅70年1300002小高层住宅华忆园2010-102012年底马可汇公寓50年小高层公寓华忆园2010-112012-6后沙峪板块香花畦住宅70年1688001.4

7、6板楼、多层、小高层住宅、7层电梯洋房、精装酒店天洋志普2010-62007-5（现房发售）中景江山赋住宅70年，地下车库50年1850001.5多层住宅、花园洋房景旭地产2010-102010年底小高层项目基本资料竞品项目位置项目选取原则：各板块在售代表项目；部分项目产品与本案住宅产品较接近；交通可达性。本案主要竞争来自于本区域的苏活项目；次要竞争来自顺义新城板块。板块分布项目名称当期建筑面积已售面积(m2)当期销售率当期存量(m2)后续供应(m2)后续产品(m2)（%）国门商务区北京苏活10427333816.132%70456.952427未规划顺义新城板块

8、金宝城（二