“丰梨苑”住宅小区项目可行性研究报告

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1、“丰梨苑”项目可行性研究报告目录第一章总论1一、项目背景1（一）承办单位概况1（二）可行性研究报告编制依据1（三）项目的提出1二、项目概况2（一）项目位置2（二）地块现状2（三）地块周边环境3（四）项目开发建设方案4三、项目主要技术经济指标4四、项目分析评价结论5第二章武汉写字楼市场发展态势分析6一、2011年第一季度武汉写字楼市场情况6二、武汉写字楼分布及特点7（一）武汉写字楼分布7（二）武汉写字楼市场特征9三、武汉写字楼市场分析11第三章　项目SWOT分析13一、项目SWOT分析13二、项目SWOT分析结论15（一）SWOT分析图15（二）S

2、WOT分析结论15第四章　项目开发建设方案16一、项目用地方案和开发规模16（一）开发定位16（二）项目总体规划指标16二、项目开发建设导则17（一）项目开发建设的指导思想17（二）以人为本的开发建设原则17三、项目规划建设方案17（一）基本要求17（二）建筑设计18（三）给排水设计19（四）电气设计20（五）暖通系统22四、节能及新能源利用24（一）围护结构节能24（二）电气设备节能25五、环境及其保障25（一）绿化25（二）水压水质保障26（三）垃圾收运处理26（四）其它环境保护措施26六、建筑管理智能化26（一）安全防范系统26（二）信息管

3、理系统27（三）火灾自动报警和消防联动控制系统27第五章项目建设实施方案28一、项目实施组织28(一)项目法人和项目管理模式28（二）项目实施的原则29二、工程招投标29（一）工程招投标概述29（二）工程招标方案31三、项目实施进度32第六章投资估算35一、建设投资估算35（一）投资估算范围35（二）投资估算编制依据35（三）投资估算说明36二、建设期利息估算37三、项目总投资及分年投入计划37第七章融资方案37一、项目资金来源37（一）项目资本金筹措37（二）项目债务资金筹措37二、融资方案分析38（一）资金来源可靠性分析38（二）融资结构分析

4、38（三）融资成本分析38（四）融资风险分析39第八章财务评价40一、财务评价基础数据与参数选取40（一）财务价格40（二）利率40（三）项目计算期选取40（四）财务基准收益率（ic）设定40二、营业收入与税费估算40（一）销售收入估算40（二）土地增值税的估算41（三）所得税的估算41三、融资前分析42（一）项目投资内部收益率42（二）项目投资净现值42（三）项目静态投资回收期42四、融资后分析42五、不确定性分析43六、财务评价结论43第九章风险分析44一、风险因素的识别和评估44（一）风险等级划分44（二）风险因素的识别和评估44二、风险防

5、范对策46（一）风险对策的基本类型46（二）市场风险对策47（三）工程风险对策47（四）资金来源风险对策47第十章研究结论和建议48一、结论48二、建议48第一章总论一、项目背景（一）承办单位概况单位名称：武汉住宅投资有限公司法定代表人：钟伟林地址：江汉区新华路314号（二）可行性研究报告编制依据1、建设部和湖北省、武汉市颁布的相关法律、法规与政策；2、武汉市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要；3、武汉市2004~2011年国民经济和社会发展统计公报；4、武汉市城市总体规划大纲（2000年~2020年）；5、国家发改委、建设部《建设项

6、目经济评价方法与参数(第三版)》(2006年)；6、建设部《房地产开发项目经济评价方法》(建标【2000】205号)；7、国家发展改革委《投资项目可行性研究指南》(计办投资【2002】15号)；8、武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；（三）项目的提出项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置，项目位于发展大道于常青路交汇处，49火车站商业圈内，扼守王家墩CBD北门户，项目门前路直达机场高速，与空港板块，各类生活设施配套完善，交通极为便捷，地段升值潜力巨大。武汉住宅投资有限公司立足武汉面向全国发展，以多年的的开发经验、良好的技术和经济基础，经

7、过细致周密的市场调查分析，并综合武汉市房地产业发展的具体情况，计划从新建难度小、地理条件优越的汉口火车站商业圈，以稳步发展的战略，扩大规模，以实现企业的可持续发展目标。二、项目概况（一）项目位置项目地块位于项目位于发展大道于常青路交汇处，汉口火车站商业圈。1-1项目位置（二）地块现状总占地面积2333.341983㎡，地块净用地面积1983㎡，总建筑面积12450㎡，地下总建筑面积（含设备用房）1615㎡。商业用地1023㎡，写字楼9811㎡，容积率4.68，绿地率35%，地下车位80个。49（三）地块周边环境优势地段（CBD门户、与空港为邻、地

8、铁口、二环内）项目地处发展大道与常青路交汇处，汉口火车站商圈内，扼守王家墩CBD北门户，项目门前路直达机场高速，与空港板块为邻各类生活配