2009年重庆中新集团中新城上城项目营销推广方案58P

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1、鉴证繁荣，崛起的城市面孔谨呈：中新集团[中新·城上城]项目营销推广方案中新城上城，在纬联眼中，它不仅仅是一个写字楼、一个商场、一间酒店或者一个投资性的物业，他是一个重庆鲜有的城市综合体项目，有着非同寻常的价值，他既是引领城市的高度、同样怀揣城市的期望，而且我们认为他将成为重庆“对话”外部的窗口。纬联对项目的价值高度认知……“对话”形象，传递着时代精神中新城上城，重庆的核心腹地之上构筑的城市新标志形象，无疑是重庆对话中国乃至世界的窗口。北京国贸中心，坐落于东三环，以新世纪新北京的十大建筑形象“对话”世界。金茂大

2、厦，坐落于上海陆家嘴CBD，占据城市最高点，成为上海的商务地标，她不仅是上海城市风景，更代表了城市的时代精神“对话”世界。之于企业与城市的意义对中新企业，本项目的成功开发将为企业之于西部城市的战略性导入起到关键性作用。对城市来说，城市综合体的建设将为城市可持续发展提供信心保障。一直以来，纬联对于项目的营销皆源于对项目最大程度的价值挖掘，而这一切皆源自实在的思考。纬联对项目的思考……1……它是一种城市设计的缩影，较小依赖其他配套、其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；它一般位于城市中心区域；它能有效的解决城市中

3、交通等方面的压力；它朝着业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；它一般规模较大，投资较高，经济风险大；它的物业服务通常依靠几家专业公司的组合。模式一：酒店、写字楼、商场、公寓均衡发展HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT案例：香港太古广场、北京华贸中心模式二：以写字楼为核心功能的发展模式OFFICE+APARTMENT+SHOPPING&HOTEL案例：广州中信广场、深圳信兴广场等模式三：以酒店为核心功能的发展模式HOTEL+APARTMENT+OFFICE&SHOPPING案例：

4、上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式SHOPPING+HOTEL&OFFICE&APARTMENT案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城思考1：项目属性决定营销方向项目属性——以酒店、写字楼、商业、公寓均衡发展的都市综合体城市综合体的四大发展模式脱离了单一的产品类型和城市功能2思考2：营销类型决定思考重心营销类型——除商业外的全面销售型物业而非持有租赁型物业它所面对的是购买型客户，而非租赁型客户；客户资源更多的需要依赖市场挖掘。它的营销工作重心通常在于市场推广，而非经验性蓄客。它需要更具打动力和穿透力的

5、营销理念和执行力，博取市场的认知和认同。目标达成上，更重视项目现金流；实际操作中，营销执行策略的重要性更强3思考3：产品质素决定营销策略产品质素——都市核心区、地标形象、国际甲级、五星级酒店城市金字塔尖的产品意味着：目标客户更加精确，营销策略也更有针对性。基于以上共识，对本项目的启发：不能过分依赖于租赁型或自用型客户资源不能过分依赖于产品、物业等刚性硬件也不能过分依赖于以量积累的运作经验而是应当更多的通过针对性营销策略手段实现项目价值项目属性不是单纯的写字楼项目或公寓项目，而是一个城市综合体1项目属性不是单纯

6、的写字楼项目或公寓项目，而是一个城市综合体营销类型不是持有租赁型物业，而是销售型物业产品质素不是普通的高端项目，而是城市核心区的地标性建筑体23总结我们所面对的三个共识:核心问题keywordkeyword本此汇报解决的核心问题：如何在全年目标压力之下实现突破性营销？如何塑造和实现城市综合体的金字塔价值？目标目标一：效益目标二：品牌价格突破，效率突破，实现稳定快速的现金流。城市明星，价值标杆，项目品牌筑就企业品牌。目标之下的问题与挑战3、市场竞争激烈的环境下，如何塑造项目的独特吸引力？2、目标客户停留在概念阶

7、段，如何准确寻找和把握客户位置和心理需求？4、如何通过营销理念提升项目更高价值？1、城市综合体，如何关联不同物业类型的功能和互动？5、如何确定推盘秩序和制定合理的销售策略？…………6、如何进行销售渠道的搭建？市场环境MARKETING1政策解读——政治性和经济性结合，结构性调整持续影响宏观政策，主要针对住宅市场，与本项目的发展影响相对较小。房产政策总体向“规范、从严、从紧”的方向发展，更加关注可持续发展。产业发展是重头，项目商务、商业等物业类型终端需求前景看好，同时亦带旺投资需求。政策限制了房地产交易的难度，

8、增加了房地产交易的成本，抑制了短期的投机炒作，从而增加了部分长线投资的客户，而商务与商业类地产相对更适宜于长线投资。人民币升值、物价上涨、金融市场波动，固定资产的投资仍将成为重要关注对象，持续、稳定的物业的投资价值将更加显现。纬联观点：2写字楼及商务公寓市场——发展历程纬联小结：90年代中期，重庆曾经出现过写字楼市场的热潮；“办公司热”和“全民皆商”的热情下，出现了大大小小的公司，一时间写字楼供不应