2009年贵阳南明鸿宇房开小鸟高尔夫项目营销策划报告-鸿宇传媒

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1、贵阳南明鸿宇房开小鸟高尔夫项目营销策划报告前言感谢贵公司给予我公司参与本项目策划的机会，我们致以十分的感谢。接到贵公司的邀标书后，我们组织了专门的市调团队对贵阳房地产整体市场进行了大面积，多层次的市场调研，得到了市场的整体数据，也感受到了本项目定位的重要性和营销的艰巨性。以下部分，是我们经过分析、研究、讨论后，得出的对项目的理解和认知，以及对本项目营销策划方面的一些思路，供贵公司参考。第一章市场分析需要解决问题：房地产大环境影响和走势贵阳房地产板块特征项目周边竞争情况未来竞争环境一、市场环境分析1、贵阳城市经济发展正处于蓬勃兴起的启动阶段◆2007年贵阳多项经

2、济指标增速明显，常住人口同比增长4.2％，社会消费品零售总额同比增长18.9％，增幅均超过成都、天津、沈阳、昆明四大二线城市，GDP的增长也仅次于沈阳（17.7％），可见贵阳经济正处于启动阶段。◆2007年贵州省政府提出贵阳城市经济圈概念，当年贵阳城市经济圈GDP实现1000亿元；◆预计到2020年贵阳城市经济圈GDP将达到4300亿元。成为我国西部地区有重要影响的现代城市集群，成为全国重要的新型化基地和特色旅游目的地。可以预见未来10年，贵阳整体经济将步入腾飞。2、贵阳房地产开发投资稳步增长，与同类二级城市相比，市场成长空间较大土地出让地产开发投资投资同比商品

3、房销售面积住宅均价（含经济适用房）2005年266.87万㎡90.74亿元增长25.3%300.58万㎡2340元/㎡2006年499.62万㎡108.54亿元增长19.1%302.28万㎡2570元/㎡2007年376.2万㎡135.41亿元增长25.7%486.41万㎡2747元/㎡2008年1-6月616万㎡70.81亿元增长32.8%346.24万㎡2886元/㎡2007年以来房地产市场的火热逐步由一线城市转向二线城市；土地、税收、信贷等环节的新政对贵阳的房地产业影响并不明显；知名房开企业和外地购房团的进入助推了贵阳市场的火爆。△2007年，受国家调控力

4、度加大影响，国内房地产市场的火热逐步由一线城市转向二线城市；△土地、税收、信贷等环节的新政对贵阳的房地产业影响并不明显，△知名房开企业和外地购房团的进入助推了贵阳市场的火爆。商品住宅需求量逐步放大，商品住宅价格稳中有升，贵阳迎来了新一轮的房地产热潮。保利国际远大生态风景绿地企业世纪金源2007-2008年期间，贵阳市房价一直处于持续稳定的发展，并没有出现较大的增幅，成交量在2007年间取得了大幅度的增长，而2008年整体交易却呈现较大下滑。截至08年6月29日，贵阳市成交商品住宅6,942套，成交面积为86.92万平方米，分别较07年同期下降42%和41%，下降

5、幅度尤为明显。3、近年贵阳房地产持续稳健发展，2008年受政策和经济环境影响，价格小幅回落，交易量下滑较大价格方面，贵阳市商品住宅成交价在08年3月以4094元/平方米成为历史最高点，但随后受市场观望氛围的影响，成交价格一度回落到3300元/平方米的水平线。1—6月全市商品住宅成交均价达到3695元/平方米，同比上涨幅度将近24%。贵阳房价的分布存在一定的区域性。两城区及金阳新区是住宅供需的主要区域，但这两区域的商品住宅价格却一直受到遏制。主要原因在于受到全国观望氛围的影响以及房价过高，而其他区域则由于供需量的低靡导致了片区房价缺乏助推力。（1）市场需求观望继续

6、贵阳房产交易下半年下滑严重，房价自10月以来开始出现各种变相降价促销。国家虽出台系列经济刺激政策，但从市场需求看，房地产需求仍将继续陷入观望。目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，届时贵阳市场房价将面临全面调整。（2）房地产市场增量速度放缓，但刚性需求仍在。2008年10月，贵阳市共登记备案销售住宅2105套，较9月的2491套有所下降。而仅仅相当与2007年十月住宅备案3820套的一半多。但是，住房的刚性需求仍在。据晚报报道，十二月份贵阳楼市需求环比增长0.2%。（3）房地产资金趋紧带有市场因素，市场中期调整趋向明显，预计明年市场价格反弹可能

7、性不大。根据专家分析：预计2009年行业整体趋势仍将保持调整，其中，投资增速可能下滑至10%以下，如果政策刺激效果不够的话，平均房价或仍有10%到30%的下跌空间。4、市场预测：房地产政策环境趋于缓和，市场全面回暖尚需时日贵阳房地产整体形成了“双中心、多分点”的发展局面，板块划分明显。1、贵阳城市山林地形较多，大面积平地较少，房地产发展区域化明显2、以中心城区和金阳片区为中心，其他区域为多点发展房地产，重点缓解城区压力。3、在旧城改造、新区开发、小城镇建设的战略下，贵阳城市发展迅速。二、区域区域板块划分中心城区土地资源稀缺，以高层住宅为主，聚集了大多数中高端客户

8、，规划以旧城改造为主。1