天门百盛商业广场-营销方案

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1、第二部分营销方案一、项目定位（一）目标客户群定位置业者经营者消费者【置业者定位】行政、事业单位职员；水务、供电燃气、电信通信等垄断行业职员；在外地工作或做生意、但家人尚在天门的天门人；个体工商户；辖区各乡镇、各村的“土皇帝”；外地的职业房产投资者。投资特征：小面积、合理总价，有稳定的投资回报；习惯街铺投资，购房意向集中在一层。【经营者定位】经营者主要由主力店、专卖店、专业店、品牌店、个性店和个体户构成。经营者的主要特征是，天门市及周边的经营者和商界较成功的经商人士。武汉市有品牌优势的实力商家，将是我们前期招商的重点。【消费者定位】在地域上主要以天门城区居民

2、为主，占50-60%；周边的天门乡镇居民为辅，占40-50%。在阶层上以政府机关公务员、各类私营企业主、个体商户、品牌追逐一族、学生、中高收入家庭为主。在年龄上以青少年（12-19岁）、男性（30-55岁）、女性（18-40岁）为主。（二）功能定位具有购物、文化、休闲、娱乐、餐饮、聚合、观光、服务等综合功能。为消费者提供一站式、多业态、多功能的综合服务。（三）商业地位定位紧密依附于陆羽行政一条街，定位为天门市公务员最常光顾、最集中消费的商业广场，是引领城市时尚的先锋。（四）形象定位时尚情调品位欢愉建筑外观：现代、简洁，具有艺术气息，并充分考虑到广告位的设置

3、和商业气氛的营造。内部环境：有足够的公共区域，充足的休息设施、良好的空间休闲感百盛广场不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要在场内设有众多的休闲空间、娱乐活动和场内景观。项目整体形象趋向现代化和国际化风格，硬件设施和服务形象走高端，以中档次消费为主，大众化为辅。二、三线品牌商品主打，一线品牌商品为点缀，大众品牌和个性商品为辅，以此与现有的商业网点形成差异化。并以适合本城市中档消费者为宜，商品价格中档为主。（五）经营风格定位以流行度较高的业态为主体业态，以武汉等一线城市流行的消费业态为主力店，以国内、国际著名品牌和连锁公司为吸引人流的主体商户。追求现代消

4、费品味，着力突出时尚、流行、经典、开放这一经营原则。商场内部环境简约大方，卖场宽敞明亮，商业气氛渲染有力，内置专卖店精致典雅，特色明朗。（六）业态组合布局定位初步规划为六大类餐饮休闲文化娱乐运动天地购物天堂专业市场个性时尚（七）产品规划的合理化建议从上面的功能定位出发，提出如下建议：建议取消1、2号楼的二、三层全部卫生间。仅在楼栋前设置数个窨井。1、2号楼商铺的室内楼梯建议暂不做。1~4号楼的二层和三层建议不设置厕所或只在两端各设置一个厕所。建议添加一个透明顶棚，将五栋商业楼连成一个整体。建议一期的5号楼施工稍微滞后。建议二期地块的殡葬管理所处规划改动。（

5、八）价格定位【市场比较法】因天门市城区小，前期上市项目不多，而且分布在各个地段，价格范围太广（2000～18000元㎡），再加之商业项目除地段因素以外，还与项目的业态定位、体量、产品规划、品牌形象以及后期的运营管理密切相关，所以通过市场比较法只能大体框定百盛项目一层定价最好在5000～8000元/㎡的范畴。【成本定价法】从天门市场来看此定价法比较盲目，市场风险太大，但开发商预期利润可作为一个参考。【收益定价法】该地段现有的租金水平明显偏低，大概主要在20～35元/㎡·月的水平，百盛项目租金应该比行情高，但预期租金能否实现还有很多的不确定因素，风险太大，如果

6、预期租金范围在35～50元/㎡·月范围内，则售价以5250元/㎡～7500元/㎡较为合理，此时投资回报率为8%。【竞争导向法】以竞争为导向，严密注意竞争对手（主要是天门新城和陆羽大道商贸城）的价格策略，及时调整相应的对策。综上所述，我们暂定价为：一楼均价6800元/㎡，二楼均价2800元/㎡，三楼均价1800元/㎡，项目平均价格在3952元/㎡二、营销总思路阐述本项目成功的关键点主力店的引入（一）本案的营销总思路一个核心两条主线三个概念【一个核心】以销售为核心，力争在最短的周期内实现最大面积的销售，招商只是促进销售的辅助手段。【两条主线】一层单铺以售为主，

7、再配合一些先租后售、售后代租的方式实现较高的入住率；二层以招商为主，通过售后包租的方式实现资金回笼。主力店最终以“产权式商铺”的销售方式实现资金回笼。【三个概念】新城市文化运动蓝海投资商铺银行（二）招商与销售的大体流程（三）广告费用控制力争不超过项目预计销售额的1.5%四、营销组织架构五、招商环节的执行思路1、招商宗旨配合销售，快速制造商业氛围和销售概念、增添卖点；2、招商目的扭转边缘化不利趋势，打造新的天门商业中心的核心；3、招商策略面向中心商业区，低价切入市场，利用各种手段完善功能性指标；（一）招商战略主力店销售品牌店自营店自营店自营店品牌店武汉引入

8、武汉引入天门及周边引入自营店天门及周边引入工作模型图（二）招商的概