天启开启-南京紫气云谷项目营销报告

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1、2008年12月辉煌2009观察篇：无乱局不英雄1、项目自身特征2、市场课题界定3、定向市场简析观察篇：无乱局不英雄1、项目自身特征2、市场课题界定3、定向市场简析策风行www.cefengxing.com中国首家房地产资源免费论坛！【1.1项目特征之区位】主城区地铁一号南延机场高速将军大道绕城公路本案京沪高铁城市型低密度高尚住宅板块属南京，江宁区，三山板块城市型第一居所板块，以别墅物业为主三山（将军山、韩府山、翠屏山）资源丰富，是南京别墅产品集聚之地，周边集聚各类高中档住宅。主要别墅有帝景天成、玛斯兰德、山水华门等【1.2项目特征之资源】翠屏山韩府山将军

2、山三山环绕，项目立于翠屏山之间，三面环山，加上内部人工湖，自然景观资源一流策风行www.cefengxing.com中国首家房地产资源免费论坛！【1.3项目特征之基地】总用地76600平方米，其中水面25000平米，总建134786平米，容积率为2.3由7栋小高层(537套)及9栋花园洋房(54套)组成用地三面环山，西北面山体最高点，为123.7米，山势较为平缓。东南部山体坡度大，高度较低，最高点位于南部，为85.366米。项目入口位于基地北面位于韩府路。内部天潭水域面积为2.5公顷小高层物业整体结构封顶，洋房外立面出，内部人工湖开挖【1.4项目特征之配套

3、】交通便利、高校教育资源比较丰富，生活配套等足以支撑其成为为第一居所之地本案市区15分钟机场15分钟东山10分钟【1.5项目特征之产品】7幢小高层9幢洋房会所【1.5项目特征之产品】策风行www.cefengxing.com中国首家房地产资源免费论坛！【1.6项目特征之大平层户型】A户型C3户型C4户型【1.6项目特征之大平层户型】D2户型D1户型E3户型【1.6项目特征之复式户型】A复B3复策风行www.cefengxing.com中国首家房地产资源免费论坛！【1.6项目特征之洋房户型】1F2F3F【1.7项目特征之区域价值评估】功能定位：由于山水资源丰

4、富及交通的便利性，该区域逐渐演变成南京富豪居住的高尚住宅区从地理位置看：将军大道、机场高速等交通干道，拉近与城区的距离从开发产品来讲：该板块主要以别墅物业为主，部分中高档公寓型物业为辅从开发节奏开看：01年别墅物业开始开发，经过8年时间的开发，该板块的开发逐渐进入尾声，土地成为稀缺资源区域住宅地块集中成片开发，已经形成了良好的居住氛围，城市间的距离和交通便利性足以支撑其成为城市型别墅，逐渐成为居住的第一居所【1.8项目特征之SWOT】SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak1、地处南京高尚住宅区2、城市与生态区域结合点3、拥有自然原

5、生水系山脉景观优势4、项目周边有多个成熟小区,居住氛围良好1、周边均为别墅产品，客户可能对公寓有抗性2、属于江宁板块3、项目周边商业、初级教育等配套相对较弱4、目前公共交通比较弱机会-----OpportunitySO战略（发挥优势，抢占机会）WO战略（利用机会，克服劣势）1、立于别墅区的公寓产品2、城市化进程加快，片区内的基础设施将会日益完善3、周边暂无同档次的物业，并且放眼全市也属独一无二1、强化地段规划生态健康,保护自然资源2、利用市场产品空白，抢占时机3、打造全市独一无二大平层产品，给南京一个新的概念1、利用市场空白快速建立高端项目社区形象2、利用

6、中心区在大众心目中的景愿,克服产品劣势，将产品价值愿望无限提升3、创造价值点，提升产品价值感4、营销引导，样板房、工程样板房（规避产品缺陷）5、强化翠屏国际城整体规划的商业及配套影响力威胁-----ThreatenST战略（发挥优势，转化威胁）WT战略（减少劣势，避免威胁）1、大平层产品南京市场暂不乐观2、别墅区域内的公寓产品可能对于客户吸引力弱3、价格高1、对点式推广，针对目标群2、加强展示、现场包装和区位的借势提升项目知名度3、提供完善的服务，让客户真实体验1、弱化大平层在南京不利形象，树立全新居住理念2、将公寓产品概念要强化其起点高于别墅，营造高档豪

7、宅社区策风行www.cefengxing.com中国首家房地产资源免费论坛！【1.9项目特征之基础属性界定】属性诠释区位属性位于江宁三山板块，自然资源丰富为别墅聚集之地该板块逐渐演变成高尚住宅区距离主城中心较近距离禄口机场、在建京沪高铁南京站较近距离主城新街口17公里，通过将军大道和机场高速可快速抵达距离禄口机场20公里，距高铁南京南站仅7公里板块主要以别墅物业为主，但大多已进入尾声居住人群素质高，为现代高尚住宅区区域内环境好，无污染企业，纯居住区域配套建设中生活配套的开发必须齐备合适消费人群，正逐步改善中项目属性别墅板块中的公寓产品小高层及洋房产品，总建

8、约13万平米交通便利性一般、可达性较好周边生活能够满足第一居所需要