中大·长江紫都三期营销报告终稿

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1、中大·长江紫都Ⅲ期营销策划报告蝶变思维框架CATALOGUE目标设定构建问题解决问题实现目标思维框架CATALOGUE目标设定构建问题解决问题实现目标品牌线全面提升项目品牌、树立独特鲜明高端品质销售线2011年实现销售面积11万方、均价7000元/㎡目标如何实现？武昌·150万方高端滨江大盘目标设定构建问题解决问题实现目标第二篇构建问题存在问题市场竞争区域认知品牌认知项目劣势目标设定构建问题解决问题实现目标第三篇解决问题构建模型——通过3C战略三角分析模式解决问题实现目标3C综合匹配分析得到最优化的战略可以实现既定目标客户实现目标项目竞争市场环境市场规律经验支撑项目

2、支撑市场支撑差异支撑客户支撑运作规律项目分析市场分析竞争分析客户分析3C战略三角定位模式分析经验支撑项目支撑市场支撑差异支撑客户支撑运作规律项目分析市场分析竞争分析客户分析3C战略三角定位模式分析大盘运作八大关键点基于城市价值角度拔高定位贯穿始终的核心价值主张开发节奏控制配套开发与产品开发联动产品创新组团开发大规模启势，强化昭示性强势营销企业品牌的社会营销片区认同度低开发周期长去化量有限配套不完善市场同质化启动区理念推广套路单一品牌认知不高由社会话题切入城市规划，并撬动片区板块楼盘综合素质和社区文化启动期小步快跑模式迅速建立口碑效应陌生区大盘产品价值提升的主要途径体现

3、组团价值，建立丰富的创新产品链规模取势、定位示范、品质展示、资源利用“营造区域价值”创新产品样板段、配套商业规模大盘有益品牌塑造，项目知名度提升企业品牌本项目需要从这八大关键点出发，进一步拔升项目形象，达成销售目标启示经验支撑项目支撑市场支撑差异支撑客户支撑运作规律项目分析市场分析竞争分析客户分析3C战略三角定位模式分析本案1、项目分析/项目解析内环旁：北起湖北省造船厂，东临武金堤，南至八坦路，西靠长江。距解放路仅有1.7公里，距繁华热闹的司门口约3公里，离长江一桥也不过3.8公里；大规模：总占地面积约1500亩，总建筑面积约150万㎡。一线滨江：位于武昌南外滩，项目

4、沿江面长达3.2公里，拥有良好的江景资源。内环线旁二环核心区域一线滨江大盘2、项目分析/前期形象紧邻一期垃圾处理厂一期商业街现状一期入口水景墙一期靠武金堤建筑项目前期整体形象杂乱项目现场形象展示严重缺乏3、项目分析/现场展示现场主要展示面不足广告：目前三期基本无广告投放现场：无营销中心、样板房园林：无园林展示销售现场包装：除少量路旗和围挡外，基本无包装导视系统：沿武金堤无道路交通导视看房动线：无规划用地面积：94700平米建筑面积：255690平米容积率：2.7建筑密度：21%总户数：1578户停车位：1025个三期主要经济指标项目一期项目二期项目四期武金堤路江盛路未

5、开发用地长江150米32层28-29层4、项目分析/三期经济指标解读项目三期为大规模高层产品，受前面未开发地块影响，江景价值有限。5、项目分析/三期建筑风格三期一期二期项目三期采用ArtDeco建筑风格，产品品质感较一、二期更强6、项目分析/三期景观配套自带独立双层商业，南靠小区体育公园，内设大规模水系和园林，产品品质提升体育公园水系景观项目南侧独立双层商业项目中大.长江紫都保利心语效果图区位二环内二环内现状环境乱、配套缺，交通不便环境杂乱、配套缺乏，交通不便景观一线江景野芷湖湖景规模150万方64万方产品一二期产品品质不高品质高，中小户型面积为主价格三期价格待定68

6、00元/平米销售三期待售年销售量在15万方左右7、项目价值挖掘点/典型案例借鉴/保利心语保利心语主要卖点：1.品牌开发商；2.产品品质高；3.园林规划合理；4.户型面积紧凑合理，性价比高。5.合理的营销推广活动。园林规划合理案例选取标准：二环线内规模大盘、周边环境杂乱、交通配套欠缺、销售情况好高性价比和合理的营销推广能弱化环境的劣势。结论项目具备做高品质住宅的条件1/城市发展：房地产稳步发展，市场潜力大2/客源：近距离辐射武昌主城区3/区域规划：武昌滨水区域规划/市级商业副中心/大型居住组团4/交通：3-4年交通瓶颈将缓解1/区域位置：新兴板块，接受程度低2/地块位置

7、：三期地块江景价值受影响3/交通：不便4/配套：欠缺5/环境：杂乱1/规模：150万方，利于树立大盘形象2/资源：一线江景3/区位：紧靠内环，属二环核心区域4/产品：三期产品较前期有较大提升劣势（W）优势（S）机会（0）8.SWOT分析威胁（T）1/政策：2011年调控力度加大，楼市下行压力大2/竞争：区域内现有及潜在竞争压力【SWOT分析】小结发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势S机会O威胁T劣势WSWOT分析策略推导1.内环旁、二环核心区域；2.一线滨江百万规模大盘；3.三期产品全面提升；1.区域认知度低