中原成都复地南延线342亩项目市场定位1

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1、复地南延线342亩项目市场定位及物业组合建议四川中原事业一部chengdu.3.2010汇报说明[本报告针对复地城南别墅项目，立足于开发商目标及项目经济指标，确定在经济指标范围以内可以发展的物业，通过对区域可发展细分物业市场进行研究，通过市场研究各物业情况，发展市场情况较好的物业类型，对可发展的物业类型进行经济测算组合论证。通过对全国城市的坡地别墅借鉴，客观的做出项目定位及产品发展建议。区域及项目价值分析46区域市场分析项目发展组合建议3项目发展目标分析项目定位7项目产品发展建议5全国高端坡地别墅借鉴21项目发展目标分析Part1甲方目标利润最大化、实现风险平衡、达到资金

2、滚动开发打造高端产品、实现复地的品牌价值最大化实现利润最大，并保持风险平衡，资金滚动开发复地品牌落地，并实现复地价值最大化12运营背景1区域是低密度高端住宅区域，市场影响力大，有较大的区域优势。32本案地形是浅丘坡地，能否最大限度依托已有资源，打造精品。发展目标：打造高端产品、实现复地品牌价值最大化；其次实现利润最大化，并保持风险平衡，达到资金滚动开发。项目是开发商成都的第一个低密物业，承载复地品牌落地的重任。“区域市场主流产品”和“项目物业形态组合”是解决本次报告的两个关键词复地品牌最大化，同时兼顾利润最大化、风险平衡，以及资金滚动开发项目物业形态组合区域市场主力产品基

3、于本案地块资源的最优组合？那种组合市场销售情况好并溢价率高？那种组合能实现复地品牌最大化？居住品质高售价高溢价率高区域及项目价值分析Part2区域及项目价值分析项目价值分析全国典型城市类比全国新城发展案例分析Part2.1全国其他城市发展案例分析深圳福田中心区发展分析上海陆家嘴金融贸易区分析我们选取了国内先进地区处于快速发展时期的新城中心区案例进行分析，以探究其发展历程和发展潜力初步参考案例：Canarybird，英国Crownstreet，英国Baltimore，美国Madison，美国Bilbao，西班牙Templebar，爱尔兰东京银座，日本新加坡河，新加坡福田中心

4、区，深圳陆家嘴，上海南沙，广州福田中心区·深圳陆家嘴金融贸易区·上海着重分析了其中的两个：规模较大形成时间较长，且靠后形成了城市核心区Part2.1.1深圳福田中心区深圳福田中心区自启动建设发展至今，已成为全国最具活力和最具投资潜力的城市经济区域中央行政文化区中央居住区中央居住区商务、高档零售商业区中央居住区Source：CentalineResearch福田中心区各功能用地比例2005年（单位：1）基础设施建设和市政配套完善快速树立起了新中心区的良好形象1993年投资启动；1995年中心区主干道建设基本完成；住宅：高尚住宅中银花园建成销售；和黄、中海、深业等居住项目开工

5、；市政配套：设施“七通一平”基本完成；中心区城市公园建成；六大政府工程开工；写字楼：江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼相继落成；居住：深业花园、黄埔雅苑等居住项目竣工投入使用写字楼项目开发居住项目开发住宅：星河国际，天健世纪花园，城中雅苑，雅颂居建成并销售；写字楼：卓越时代广场，时代金融中心，卓越大厦，国际商会中心，诺德金融中心建成并销售；住宅、写字楼大量开发酒店式公寓：中国凤凰大厦，金中环国际商务大厦，新世界商务中心，星河世纪大厦建成并销售；商业：天虹商场，购物公园，COCOPARK，怡景中心城，星河第三空间家居广场建成并销售；五星级酒店：马哥孛罗，喜来登大酒店，香格里

6、拉大酒店，星河丽思卡尔顿酒店建成并销售；商业、五星级酒店投放基础设施建设市政配套完善1993-19951996-19981999-20012003-20042005-2007区域成熟度Source：CentalineResearch为尽快建立区域意向并聚集人气，住宅先行的开发模式为中央居住区打造成为城市豪宅片区奠定了基础年份开发楼盘2001年价格1997建行宿舍中银花园1998彩福大厦6000辛诚花园1999中海华庭8000-11000嘉麟豪庭2000黄埔雅苑翠悠园8000-12000深业花园7500-11000中银花园中海华庭黄埔雅苑深业花园Source：Centali

7、neResearch随着新中心区地位的确立，各项配套设施的日益完善，中央居住区内相继开发了成片的高档居住社区2006年全市均价项目建筑面积容积率实现均价开盘销售率中信红树湾一期11万3.18940054.5%京基御景东方23.2万4.631500056.8%半岛城邦13.8万3.33110007天100%水榭花都三期9万1.4(总体)1400098%05年深圳中高密度豪宅项目销售情况调查Source：CentalineResearch先期购买中央居住区内豪住宅的客户以福田区本地客户为主，最看重的是中心区提供的完备的市政公共配套