中原成都复地南延线342亩项目市场定位

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1、区域双拼别墅物业分析Part3.2.2区域双拼排别墅供需分析：09年供需比2.28，严重供大于求，09年供应和需求较08年增长200%、54%，需求增长消化缓慢，市场风险较大。区域双拼别墅07－09年供需图：说明区域内，08－09年双拼别墅主要供应项目是蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、河畔新世界；08年供需平衡、09年供需比2.28，严重供大于求，市场风险较大。09年区域双拼别墅供应和需求较08年增长2030%、54%，需求增长缓慢。区域双拼别墅价格分析：目前区域均价14989元/平米，同比08年上升5%左右，价格增幅较小。说明09年区域均价14989元/平米，较08年增长5%。区域双拼别墅

2、08-09年价格走势区域双拼别墅户型及总价分析：区域项目月平均消化套数4套；消化速度慢，大量发展此物业，市场风险较大。说明区域双拼别墅09年主力去化户型及月均去化套数蓝山溪谷月均消化1套、河畔新世界低价位仍然只能实现月均7套的业绩。消化速度慢，大量发展此物业，市场风险较大。区域内主力去化面积段为250-350平米，总价在350-420万/套，月消化套数5套、月去化面积1520平米，消化速度较慢。MarketingStrategy

3、5区域双拼客户构成：客户年龄主要集中在40-45岁之间，来源区域以成都为主占80%，主要以私营企业为主占65%，客户对于该项目产品、环境、会所较为看重，客

4、群年收入在200万以上。麓山国际Source：CentalineResearch年龄区域来源职业看重因素置业目的收入水平35-40岁35%成都80%私营企业主65%产品30%自住85%年收入200万以上40-45岁45%省外5%（广州、深圳、北京、沿海为主）高层管理人员25%品牌30%45-55岁20%二级城市15%高级公务员5%区位40%投资15%海外客户5%客户年龄主要集中在40-45岁之间来源区域以成都为主占80%主要以私营企业为主占65%客户对于该项目产品、环境、会所较为看重，客群年收入在200万以上客户小结：客户年龄主要集中在40-45岁之间，来源区域以成都为主占80%，

5、主要以私营企业为主占65%，客户对于该项目产品、环境、会所较为看重，客群年收入在200万以上。小结区域市场小结：市场供需严重失衡，需求增长缓慢；虽然在价格增长，5%的平均年增长率，增长较慢；项目月均消化仅为4套，销售速度缓慢；发展此物业市场风险较大，建议不发展该类物业。12区域联排别墅物业分析Part3.2.3区域联排别墅07－09年功供销比图：区域联排别墅07－09年供需分析：区域内，07－09年联排别墅主要供应项目是蔚蓝卡地亚、成都雅居乐花园、蓝山溪谷；从历年供需情况看到，供需是基本平衡的，市场情况较好。09年主要是是由于像蔚蓝卡地亚这样的高端楼盘，在区域及客户品牌、现房呈现以

6、后，为实现利润最大化，从而开发独栋这样溢价率更好的产品。造成09年需求大幅减少的主要原因是，目前区域的联排别墅的产品如蓝山美树品质部高不能满足客户的需求，而且价格又不低，从而造成区域联排的供需失衡。区域联排别墅供需分析：07、08年市场情况较好，09年随着区域高档楼盘的品牌积累程度，目前主要开发溢价率更高的独栋产品，09年需求大幅减少的主要原因是区域联排别墅的产品如蓝山溪谷品质不高不能满足客户的需求，而且价格又不低，从而造成区域联排的供需失衡。区域联排别墅07－09年价格走势图：区域联排别墅07－09年价格分析：07－09年价格持续向上；09年区域联排别墅价格已经达到12301元/

7、平米。区域联排别墅价格分析：07－09年价格持续向上，平均年增长12％，价格增长迅速。单位：元/平米区域联排别墅09年户型面积及总价表：区域联排别墅09年户型及总价分析：区域内，09年联排别墅供应主要来自于蓝山溪谷和雅居乐；户型面积及总价分布主要集中于经济型小面积别墅供应，主要集中在蓝山溪谷，面积集中在150－200平米，总价集中在180－250万。区域联排别墅户型及总价分析：供应集中在150－200平米面积段，总价集中在180－250万。其次为301-350平米。MarketingStrategy

8、11区域联排客户构成：客户年龄主要集中在35-40岁之间，来源区域以成都为主占50

9、%，主要以私营企业为主占50%，客户对于该项目区位、产品、环境较为看重，客群年收入在100万以上。麓山国际Source：CentalineResearch年龄区域来源职业看重因素置业目的收入水平35-40岁50%成都50%私营企业主50%产品30%自住70%年收入100万以上40-45岁30%省外30%高层管理人员25%品牌20%45-55岁20%二级城市20%高级公务员20%区位50%投资30%海外客户5%客户年龄主要集中在35-40岁之间来源区域以成都为主占50%