谈房地产金融风险防范与制度创新

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1、谈房地产金融风险防范与制度创新●薛建改(南阳理工学院商学系河南南阳473()04)▲资助项目：河南省政府决策招标项目(2010B492)◆中图分类号：F830．593文献标识码：A内容摘要：房地产业是一个高风险的行业。根据房地产业自身的特点，本文通过剖析房地产金融风险的成因，结合我国房地产金融发展现状，提出了房地产金融风险的防范对策及制度创新建议。关键词：房地产金融风险防范制度创新房地产金融是支持房地产业发展的重要保障因素，加强对房地产金融风险的防范，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。在我国，由于当前金融市场的发展尚不完善，商业银行

2、缺乏有效的风险对冲与分散工具，不能将风险有效的分散出去，因此规模庞大的房地产信贷一旦变为不良资产，整个银行业和金融系统将面临着比美国次级住房抵押贷款危机更大的风险。基于此，本文对房地产金融风险防范与制度创新进行探讨。我国房地产金融风险的成因分析(一)房地产金融风险形成的内部原因1．房地产企业自有资金匮乏，融资渠道单一。从表1中不难看出，房地产企业开发资金来源比重大的分别是银行贷款、自筹资金和其他资金这三块。房地产企业自筹资金中有约70％来自银行贷款，所谓的其他资金即房屋定金和预收款乜有30％来自银行贷款。房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上，房地产开发企业的资产负债率平均维持在75％左右

3、。目前国内房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖性特征。房地产投资项目由于回收期长、投资金额大等特点，通常开发商的自有资金不足以满足投资所需，银行信贷成为一个很重要的资金来源途径。银行信贷帮助的是开发商的整个开发环节，与此同时银行尤其是商业银行也就承担了整个房地产投资过程的风险。2信息不对称。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，所以隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，产生了“道德风险”，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估，导致房地产金融风险加大。3．抵押物风险。由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机构未能通过充分竞争形成

4、品牌信誉，缺乏公信度。同时抵押物的处置问题也是一个难题，在我国由于多种因素作用，银行不能简单地将欠款人从其居住的房屋赶走来处置抵押物，而抵押物的处置不规范，给银行带来很大的风险。4．投资快速增长。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业。很多开发商乘机进行投资或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。5银行违规操作现象时有发生。房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入，恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资的不良倾向，也促使金融

5、腐败的滋生。而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。(二)房地产金融风险形成的外部原因1国家政策、法规的变化。国家经济方针、政策和法律、法规等的变化，会导致整个房地产金融市场的环境发生变化，从而影响整个房地产市场的未来发展走向，严重影响房地产金融风险大小的变化。2国际经济动荡导致的汇率变动及本国利率变动。国际经济的变化会导致汇率变动，本国经济环境变化可能反映为利率上的变化，这在很大程度上影响开发商对房地产投资及房地产信贷的信息和动力，导致房地产金融风险的变动，加大了房地产金融市场的不确定性。房地产金融风险防范措施(一)建立社会信用体系要彻底解决开发商或个人住房贷

6、款用户缺乏诚信问题，需要全社会的共同努力。一是通过立法对违背诚信原则的企业和个人给予严厉的惩罚，二是由有关政府部门牵头建立全国性的信用记录和评价体系，并且能够做到全社会信息共享和评价结果客观公正。某个企业和个人一旦被确认存在不良信用记录，那么将无法再获得包括借贷、开立信用卡等在内的任何信用支持，这样便可以从根本上保证房地产贷款的安全性。(二)提高防范意识与能力把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场周期性矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。房地产管理部门要认真开展房地产市场调研管理，定期组织开展

7、综合性的市场调研活动，全面了解当前房地产市场的状况，通过市场调研把握市场发展的一般规律，制定相应的制度，以更好地指导和促进市场健康、有序发展。政府要建立和完善房地产预警系统，对房地产市场进行测定、评价、预测和报告，准确判断市场的运行状况，并及时发布有关信息。表12000—2008年我国房地产开发资金主要来源单位：万元(三)金融机构完善内控制度目前各房地产金融业务机构对房地产市场的变化反应不够敏锐，