旭辉集团前期定位报告标准模板

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1、前期定位报告标准模板前期定位是房地产开发最重要的环节之一，为优化公司的前期定位，需要集团和项目公司共同配合完成。前期定位流程土地品类判断土地优劣势土地及规划指标宏观趋势3量1价2比竞品分析客户细分客户容量及分布客户需求及指标项目公司集团总裁集团营销部土地分析市场分析客户分析项目开发战略市场定位客户定位建筑形态定位户型定位项目公司土地维度分析土地维度分析1.城市遵循“城市化——郊区化——再城市化”的发展逻辑，需根据城市发展的程度判断地块所处的城市发展阶段土地品类判断土地优劣势分析土地及规划建设指标分析2.结合土地城市发展阶段和自身属性，运用工具判断土地品类

2、土地维度分析在区位图上详细标注区域及项目周边规划要点、交通、配套、景观等综合评估项目的核心价值与不利条件核心价值不利条件1.东侧紧邻千年历史运河及景点2.容积率1.2区域最低3.尺度合适的规划商业街4.临城铁站1.北面高架桥噪音影响2.地块中有两条城市道路3.周边工厂尚未搬迁土地品类判断土地优劣势分析土地及规划建设指标分析土地维度分析用表格形式列举地块规划建设指标占地建面容积率建筑密度限高商业及公建其它限制市政管线接入在地块红线图上详细标注规划指标在地块红线图上详细标注周边用地关系土地品类判断土地优劣势分析土地及规划建设指标分析用表格形式列举当地建筑规范

3、要点及与政府沟通后可突破的规划建设指标市场维度分析市场维度分析通过对历年宏观市场数据进行分析，结合政策态度的影响，预测项目销售周期内市场走势年度……N-3年N-2年N-1年N年N+1年N+2年政策态度放宽放宽平衡收紧平衡收紧平衡批售面积（万平）预测预测预测成交面积（万平）预测预测预测成交均价（元/平）预测预测预测宏观趋势3量1价2比竞品分析市场维度分析细分市场批售量成交量库存量供求比存销比成交均价首置首改再改顶级1.预判竞争市场范围，选择合适的市场竞争区域（如区域市场、全市市场等）2.将竞争市场细分为首置、首改、再改和顶级四个细分市场3.通过3量1价2比

4、分析，考量各细分市场进入机会宏观趋势3量1价2比竞品分析市场维度分析1.对重要竞争项目进行详细分析，填写竞争个案详调表2.对重要竞争项目进行竞争力综合评级竞争项目土地属性户型面积产品力楼板价价格竞争力优势不足评级优势不足评级评级××新城未来规划利好（未来中央商务区）配套不足、周边城市面貌较差、居住气氛不浓C两房：73-923＋1房：140户型附加值高、高配会所建筑密度高、景观朝向不好B2500A宏观趋势3量1价2比竞品分析客户维度分析客户维度分析1.为统一集团语言，我们对11类客户进行统一命名2.综合客户支付能力、生命周期及房屋价值观我们将客户分为11小

5、类3.在各个城市客户的细分指标与描述有所区别，需根据实际情况进行调整客户细分客户容量及分布客户需求及指标客户维度分析1.分析市场成交客户2.根据城市发展及项目的影响面选择未来可能导入客户3.对客户容量进行预计，并预测客户分布比例绘制客户地图客户分类客户容量目前市场青年之家小太阳……未来导入客户细分客户容量及分布客户需求及指标客户维度分析综合分析项目可能吸引客户的住房需求和购房指标客户种类置业目的地段关注使用面积承受总价户型功能规划需求青年之家独立小家庭，拥有小天地，生活成本较低交通方便、超市两房或小三房（75～90方）50～60万房间一大一小，主卧功能突

6、出可拓展空间（2＋1）满足婚后小孩降生社区内体育运动设施社区交流空间小太阳增加居住面积子女读书生活、工作方便交通方便、超市、学校三房、小四房（90～140）70～90万主人房足够大次卧成小孩房书房或老人房预留社区设置儿童游乐设施后小太阳增加居住面积享受良好的居住环境有比较好的休闲配套或景观资源大三房或大四房以上（160方以上）100～120万向景观面客厅、主人房足够大有大阳台或露台拥有宽楼距或稀缺景观资源或集中大园林客户细分客户容量及分布客户需求及指标前期定位项目开发战略由集团总裁确定项目的开发战略，并据此指导前期定位的方向项目开发战略现金流利润平衡品牌

7、细分市场市场容量供求关系价格竞品竞争力首置ABBC首改BAAB再改BBAA顶级CCA+A前期定位1.对细分市场各项指标评级2.根据项目开发战略，选择进入的细分市场3.市场定位不一定只是单一细分市场，可以是几个细分市场的组合市场定位客户定位户型定位建筑形态定位前期定位1.在选定市场内寻找户型机会点2.对客户匹配度综合评级，选定目标客户，并设立客户比例客户种类置业目的匹配度地段匹配度面积需求机会点承受总价机会点客户容量客户比例青年之家BBCCA15%小太阳AABBB30%后小太阳AAAAB55%……3.对典型客户进行综合描述市场定位客户定位产品定位建筑形态定

8、位市场维度分析1.结合土地属性及项目规划建筑指标推导项目可能建筑形态2.对各产品