合富辉煌_南京中惠魏玛花园徐庄项目营销策划竞标方案

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1、1Part1市场解读MarketAnalysisPart2地块认知PlotCognitionPart3项目定位ProjectLocationPart4品牌设计BrandDesignPart5产品建议ProductsSuggestionPart6价格策略PriceStrategyPart7销售策略SalesStrategyPart8形象表现ImageShowPart9合作方式CooperationWay目录Content2Part1市场解读MarketAnalysis3南京房地产市场趋势研判城市扩张是市场扩容的主要动力,旺盛的刚性需求带动了整体市场的迅猛发展；政府实施的

2、宏观调控对房地产市场的主要影响体现在投资市场和市场结构的优化上,旨在促进市场的成熟和规范；房地产市场发展态势逐步成熟，地产开发竞争激烈,在整体品质得到一定提高的同时,房价上涨趋于稳定；市场细分越来越明显，产品向多元化、人性化方向发展；42006年南京房地产市场供销形势分析根据南京网上房地产数据显示，2006年1-10月份全市商品房（不含政策性住房）批准预售656.6万㎡，实现商品房合同销售829.8万㎡，61148套，金额387.3亿元，同比分别增长.6%、23％，27.5%；整体市场供销关系持续保持稳定的活跃态势。5南京城市竞争格局东优西稳、南进北拓玄武区具有优越的

3、自然环境资源（紫金山）与教育人文资源（仙林大学城），成为南京大型的高尚居住区；玄武区：教育核心区、交通中心、物流中心、旅游核心区；白下区：商业中心、教育核心区；秦淮区：旅游商贸中心；建邺区：未来南京新城市中心；鼓楼区：教育中心、商业核心区；下关区：未来南京滨江新城、南京交通枢纽；浦口区：高新科技区、教育核心区；栖霞区：核心工业区；雨花台区：区域性商贸中心；江宁区：新型住宅社区和城市商业副中心；6仙林新区城市规划研究仙林新市区总体规划范围，南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七香河，规划总用地约80平方公里。仙林新市区是南京三大新市区之一，是南京都市发展区

4、内的区域副中心，是南京发展高等教育和高新技术产业为主、集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。新市区发展目标是建设绿色城市、文化城市、科技城市和适居城市。新市区近期将集中建设仙鹤片区（即大学集中区）和玄武徐庄软件园、马群科技园，并结合基础设施的发展按自西向东、自北向南的建设时序，有序推进各项建设。7地铁二号线顺利开工，区域竞争力得到进一步提升；国际大学城计划顺利实施，南京大学进驻仙林，仙林逐步成为全国重要科教中心”;金鹰国际、鼓楼医院等各项配套设施逐步落实，区域建设全面加速;徐庄软件园一期顺利动工，区域产业链逐步丰富，人口吸纳能力增强;以新港开发区、仙林大

5、学城、徐庄软件园为轴心构筑的金三角，使仙林新市区开发进程空前提速。仙林新区城市发展研究82006年仙林板块房地产市场分析受地铁二号线开工、南大进驻等利好影响，仙林板块在2006年异军突起，南京市民对仙林板块的认可度和接受度与日俱增。2006年仙林板块销售明显出现飞跃，除了2月、6月和7月等楼市传统淡季以外，仙林片区的月成交量基本保持在两、三百套，其中10月份共成交308套，按照套均100㎡计算成交面积超3万㎡。仙林新区房产市场的市场接受度逐步提高。9徐庄软件园发展研判首批入园软件企业在建研发用地30万平方米。年内，江苏软件园封顶8万平方米，福中-英特尔竣工1.6万平方

6、米。先声-联想药物软件研发中心，已盖好3.2万平方米。园区在谈的项目有五六十个，甲骨文、微软、IBM等软件巨头有意落户徐庄。5年后，60万平方米的软件工场将拔地而起。徐庄软件园是南京软件园产业发展的重点。园区占地面积约4000亩，园区总体目标为：具有城市形态合理，时代特色鲜明，社会服务良好，适应工作的人文与生态环境，技术支撑体系完整，产业特色鲜明，有一定超前性并可持续发展的国际一流的产业园区。到2010年，要求达到入驻园区企业到达500家，从业人员6万人。徐庄软件的建成将为仙林片区带来可观的产业人口和更完善的公建配套，为该区的住宅、商业创造了更大的机会。10仙林新市区

7、优势：自然环境、相对价格优势、大学城规划、楼盘形象良好劣势：生活瓶颈、产业链单一、现阶段交通不便江北板块优势：河西新区逐渐形成，政府规划重点区域劣势：市场配套缺乏，缺少人气、市场价格偏高。优势：低价优势、大盘开发劣势：环境污染、交通不便、市场竞争激烈、项目整体品质感不强优势：市场成熟、生活便利、良好区位主流市场劣势：价格偏高、缺乏产品力优势：产业支撑、价格优势、自然资源优势劣势：配套不足、项目整体品质感不强河西板块城中板块江宁板块仙林板块的产业链、配套设施逐步完善中，区域竞争力逐步提升。板块竞争分析11区域仙林－城东板块产品多层（电梯多层）、小高层、