2009年2月无锡盛高西水东地产项目营销策略报告

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1、造城THEWORLDISFLAThaschangedman'splaceintheworldandthenatureofhissocialrelations.TheworldhasundergoneprofoundchangesinrecentyearsTheprogressofscienceandtechnology谨呈：无锡盛高房地产开发有限公司2009-2-18项目地位地块靠解放路、学前路、临近市中心，该地块原为荣氏家族工厂区，是中国民族工业发源地之一，具有深厚人文历史本项目项目界定项目地位本项目规划为一个规模大、档次高、功能全的开放式滨中央

2、生活区项目界定占地：约360亩总建筑面积：约74万方整体容积率：2.7住宅：约59万方酒店及时尚商业：约15万方项目地位项目界定首期占地：3.5万平米首期总建筑面积：17.1万方首期总户数：2279首期容积率：3.1首期建筑密度：35.5%首期绿化率：30%本项目一期产品户型是以三房为主，主力面积以134-181平米为主项目地位项目界定西水东地块作为盛高置地在无锡的首个项目具有里程碑式的意义盛高置地，是一家以发展及销售优质住宅和酒店物业著名的房地产开发商，集团成功发展三个著名的位于上海的大型住宅物业项目:康桥半岛、康桥水都及东方庭院，盛高置地业务扩

3、展至长江三角洲及一些成熟或新兴的市场，包括黄山、无锡、常熟、苏州，以及昆明和海口。项目地位项目界定品牌开发商/城市中心旧改/城市运营/人文/综合体需要回答的几个问题1、城市运营项目如何操作2、文脉资源怎么利用3、淡市对项目影响是什么4、首期怎么起势我们的报告主要解决的问题是本项目首期住宅的问题，但我们仍需要从一个整盘的角度来对此思考城市运营[attribute]中的精神——项目属性经济的发展对城市空间的需求开始扩大，各个城市纷纷制定了新一轮的“城市再造计划”主城临平城江南城下沙城杭州规划:一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带一个主城区（六城）两

4、区（风景区）新市镇新市镇无锡规划：形成“六城、两区、六镇、若干社区”的空间结构项目地位上海上海火车站北广场旧区改造项目苏州河旧城改造项目杭州龙翔里改造工程解放路庆春路改造工程深圳燕南路88号旧城改造项目海尚国际旧城改造项目全国主要城市旧城改造项目北京德胜门外大街改造前门大街改造在这轮城市再造计划过程中，市中心大规模的厂区、棚户区等的旧改项目掀起了城市中心城市再造的高潮项目属性本项目70万万科·东郡蠡湖一号红豆国际朗诗未来之家金域蓝湾阳光100常工·城尚城国信世家本项目就是在这样一个全国大“造城”背景下的，中心造成的旧改项目本项目位于南长区古运河以南

5、，五爱路、运河东路以东，健康路以西，蓉湖路两侧，即解放路、学前路、健康路环绕的原国棉厂地块及周边市中心区域，紧邻无锡市中心解放环路的西南侧茂业·豪园项目属性项目地位物业类型土地属性原有物业现有物业工厂城市边缘无锡市一棉、四棉厂，天元麻纺厂，太平洋集团，猫头鹰纺织器材公司等——住宅产业、交通、配套厂区宿舍城市高端住宅商业产业、人口社区商业（地段）社区级、市级商业（中高端、高端）共建人口产业共建、居住共建居住共建酒店产业、人口——高端酒店写字楼产业、交通、配套——5A写字楼本项目面对的是从城市工业区向城市中心生活区的定位转变这类中心再造项目开发的核心思

6、想是：对城市区域重新定位后的区域再造和运营项目属性项目地位项目属性通过多层次，复合化功能体系，形成城市生活新的一极`本项目金科·观天下常工·城尚城学前路项目地位因为规模大，物业类型丰富，本项目不同于一般项目的点式开发。而是一个长期再造城市、运营城市的区域（面）开发项目属性点式开发，卖点式营销开发形式营销特征案例点式开发卖点式营销常工·城尚城区域开发土地价值运营和提升万科·魅力之城项目地位居住——优质居住区吸引高素质人口的入住人群的入住为商业发展提供基础商业——商业配套进一步带动大量高端人群聚集，促成整个区域土地成熟酒店、写字楼——区域土地成熟（交、

7、配），为星级酒店和写字楼的开发提供良好的基础酒店和写字楼的开发，又为居住和商业提供了产业支撑和升级的基础[中心再造运营关键一]各类物业相互背书提升产品价值项目属性项目地位[中心再造运营关键二]通过对各类物业有节奏、有顺序的开发提升项目土地价值住宅商业写字楼酒店时间轴数值轴营销强度曲线现场展示度曲线项目价值度曲线项目美誉度曲线城市中心再造项目价值曲线项目属性项目地位[中心再造运营关键三]“各类物业相互背书”、“有序开发提升区域价值”是建立在首期成功开发基础之上LeadusersCreateSolutions住宅和共建设施首先开发树立区域形象Beyon

8、dtheant-value基于前期板块成熟的价值写字楼[officebuilding]区域价值time时间价值再次提升商业