南京市江宁珍珠泉高尔夫别墅整合传播策划报告

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1、江苏金立威房地产咨询顾问有限公司2006.5.16珍珠泉高尔夫别墅整合传播策划报告写在前面战略-思考广告费是怎么浪费的？17：1好的广告与普通广告的效果差异，可以达到17：1！专业的人，做专业的事情要做好广告，必先精通营销科学的广告，来自于：系统思考精省的预算依靠：整合传播报告思路与结构市场扫描市场扫描客户解读项目分析项目定位整合传播策略宏观市场分析政策变化※2005.3.26，“旧八条”※2005.4.27，“新八条”※2005.5.26，加征契税※2006.1.18，明确继续停止别墅类用地供应。※2006.4.28起，再次加息小结：这几年房地产政策的变化趋势来看，中央对房地产的

2、调控还会进一步加大。对抑制房价、控制房地产投资会在一定时间内比较严格。在地方政府与中央的角力/协调中，可以看出，不达到调控的目的，中央的政策调整还会继续。走势分析其中江宁三山板块的别墅供应量最大，所占市场份额超过50％；环紫金山板块和仙林的别墅供应也将急剧增加，并以优厚的自然环境与人文资源，占据南京别墅的最高端市场；同一时间里，江北的别墅供应量将会达到40万平方米左右，占据20％的市场；而远郊如汤山、边城仑山湖地区，未来的别墅供应份额大概会达到10％。1．未来3—5年内，南京将有200万平方米的别墅上市。2．短期内集中释放。在过去，市场上还没有出现这么大的放量，没有这么多的别墅；因

3、为土地的限制，以后一段时间内，也不会有这么多的供应量。今年的别墅市场由原来的三山板块一统天下，转变为三山、江北、江宁、汤泉、仙林、紫金、城中等板块遍地开花，各个板块争夺市场。3．遍地开花本区现状分析江北板块综述2）取代江宁成为南京房价“盆地”。江北片区的平均房价依然没有突破3000元。1）江北房地产发展潜力依然巨大。3）江北房产商品房开发项目分布较零散4）江北供应量巨大，大盘云集5）客群以低端客户为主其他动态国信1000亩项目05年已经开始进行项目的调查，和分析。竞争环境分析1建筑风格钟山高尔夫翠屏国际复地朗香东湖丽岛2整体环境东湖丽岛钟山高尔夫3物业管理帝景天成深圳莲花物业管理玛

4、斯兰德金陵饭店物管中国人家南京东恒物业管理山水华门南京华门物业管理印象威尼斯南京利源物管别墅营销分析项目名称物业类型宣传推广主题帝景天成独栋、联排一墅一世界玛斯兰德联排、独立五十年后依然精彩中国人家独栋、双拼览境山水华门联排、独栋原生纯墅传世臻藏印象威尼斯独栋百家湖心价值千万奥斯博恩独栋、联排献给一生挚爱的庄园华欧友好城独栋、联排－－－－－国信秦淮独栋、联排新独院别墅复地朗香独栋、联排普罗旺斯的艺术灵感1推广主题2推广卖点项目名称物业档次推广卖点帝景天成高档中国十大高档别墅、陈道民代言玛斯兰德中高档纯美式别墅五星酒店物管中国人家中高档纯中式别墅，独栋独院山水华门中高档三山板块代表楼

5、盘浙江绿城建筑设计院设计印象威尼斯高档南京最贵别墅，湖中心别墅奥斯博恩中档首创南京度假性别墅社区华欧友好城中档龙池畔，价格优势山河水中高档目前唯一的纯独幢别墅区复地朗香中高档原生湿地坡景3销售情况项目名称开盘时间总销售面积现销售面积平均月销售面积目前销售均价（元/㎡）山水华门05年10月26688平米2248332125905玛斯兰德04年04月20927平米157816315326郎香别墅04年10月40080平米2911014565633国信秦淮绿洲04年10月62023平米5742928714070翠屏国际城05年04月62098平米1181259067685华欧国际友好城0

6、4年10月63072平米4106620533484印象威尼斯2003年12000战略任务杀出重围两种方法杀出重围血战到底跳出圈外另开战场两种结果报告思路与结构项目分析市场扫描项目定位整合传播攻略客户解读目标客群描述他们都是所属行业中的领袖企业的领导者，公认的成功阶层。长期身居高位，决断迅速，精明过人。自信已经深入骨髓，自我主导型顾客。注重身份和权威。管理专家或技术专家，甚至合而为一。文化积淀和生活积淀深厚，有自己独到的哲学和价值观。年龄35-45岁为主。购买心理分析金钱已经不是第一驱动力的他们，更多的是感觉。购买的第一因素是感觉，而不是价格或者性价比。但是，天生的精明和敏感，在决断

7、迅速的同时，并不影响他对价格和价值的判断。自信，深入骨髓，相信自我判断，很难受别人影响，自我主导型为主要特征。住宅，体现身份的作用，在今天依然重要。在这个阶层中，甚至是第一重要的因素。因此，必须是能够充分体现身份的产品，才会进入他们的视野。事业成功，工作繁忙，住宅，也是他们体现对家庭责任的重要手段。高度，决定了他们是孤独的，虽然一呼百诺，但是缺少能够真正心灵沟通的人群，内心总是孤独的。威严，需要距离。身份，也需要距离。他们时刻注意或者刻意保持着与他人的距离。因此，交通