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时间:2017-07-16
《2008年某市旧村改造房地产项目营销策划提案》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、******开发公司**旧村改造项目营销策划提案智晟房地产顾问机构2008年4月28日前言“兵者,国之大事,死生之地,存亡之道,不可不察也。”——《孙子兵法》我们认为,充分的市场调研,专业的前期策划,对于房地产项目开发来讲,又何尝不是死生而存亡之道?“故经之以五事,校之以计,而索其情:一曰道,二曰天,三曰地,四曰将,五曰法。”——《孙子兵法》我们认为,读史使人明志,而读兵法使人智晟。经年累月,浸淫于地产圈内,偶有所悟,盖地产营销之要害,亦不外乎这兵法之五事。一曰道——道者,定位也。核心定位的正确,决定项目最终的成败,得道者,得天下。二曰天——天者,政策也。可以为入市时机。更重要的是
2、政策,党和政府制定的政策,当然是房地产公司的天。三曰地——地者,市场也。粮食是从地里长的,钱是从市场里挣的。如何才能挣钱,当然要摸清市场。四曰将——将者,人才也。专业的队伍,专业的执行者,才能保证策略实施。五曰法——法者,推广也。广告、解说、模型、展板等等,不一而足,无一不是推广的办法,办法会有的。目录前言2第一部分项目SWOT建构5项目SWOT建构6S——优势6W——劣势6O——机会7T——威胁7SWOT分析8第二部分项目综合定位9一、项目核心理念描述10二、项目总体定位10三、项目客户定位10四、项目产品定位12五、价格定位13六、形象定位15第三部分项目开发关键点建议16一、
3、产品规划设计——关系项目成功与否的生死命门17二、建筑施工——进度比质量更重要18三、资金问题——开发商最缺的是钱,最不缺的也是钱19四、**村委会——水能载舟亦能覆舟20五、政策公关——小心驶得万年船20第四部分项目营销推广思路21一、入市时机的把握22二、营销渠道22三、营销策略23四、开发节奏及销售控制:24五、推广宣传计划25六、案名方案建议26地者,远近、险易、广狭、死生也;第一部分项目SWOT建构一个房地产项目的成败,归根结底来源于市场。可以说,房地产项目的成功就是操作者对市场的尊重。市场为我们的衣食父母,我们当然应该尊重市场研究市场。智晟公司对每一个房地产项目的策划思
4、路,均基于对市场的详细调查和透彻理解。根据此次提案所需的信息量,以及时间所限,我公司先开展了初步调查,主要针对竞争项目进行访谈类比,以找出共性及差异。以人为鉴,可以知得失。我们可以通过同类竞争项目的各项指标以及销售情况,大体厘清今后项目操作的关键要点。项目SWOT建构S——优势l**是很大的村庄,村民人口多,消化和辐射作用强。l紧邻交通主干道,交通方便。l成本可控性强,价格优势明显。W——劣势l开发手续尚不完善,消费者购买存在心理障碍。l规模小,难以形成规模效应。l本地块处于非热点区域,住宅开发较少,居住氛围较差。l市政配套和生活配套尚不完善。O——机会l城中村开发的政策好转,有更
5、大机会转成正规。l同类项目已经出现了几年,客户对此类项目开始接受。l开发区的发展和建设将对本项目产生促进作用l新世纪家园的开盘将会进一步拉动本区域的市场价格预期,有利于项目的成长性。T——威胁l同类项目不断增加(上东城等),竞争加剧。l非正规开发,行政部门处罚可能会使项目停滞,带来较大销售风险SWOT分析从上述列举可以看出,项目劣势和机会都比较突出,这就要求开发商在操作时,尽量将机会点加以转化和利用,使之成为项目优势。而对于项目的劣势点,应分别对待,具体分析,分清相对劣势和绝对劣势,进行针对性的处理,尽量规避劣势给项目带来的风险。对于威胁点,应当形成预警机制和预案准备,以避免一旦危
6、机出现而措手不及。道者,令民于上同意,可与之死,可与之生,而不危也;第二部分项目综合定位一、项目核心理念描述根据前期的市场调研,以及分析和借鉴竞争项目的优势和劣势,得到本项目的核心理念。描述如下:依据现有资金和条件,类比竞争项目,采用非常规操作手段,首先实现项目滚动开发,待条件成熟,纳入正规操作,最终实现合理的利润和公司的发展。本项目这种类型可以说是房地产开发公司实现原始积累的常见案例,操作此类项目,应该目标明确,战略思路清晰,首先项目安全,其次滚动开发,最终纳入正轨,实现公司的长远发展。二、项目总体定位从市场调研的结论可以得出,本项目的总体定位应该是:解决居住困难的中低档经济型住
7、宅,面向区域市场,首次置业,中小套型,总价控制,宜居适用的普通住宅小区。提炼成关键词就是:在地性、经济性、小套型、低总价。三、项目客户定位1、目标客户定位依据市场调查和走访,再综合同类项目的实际案例,从阶层、职业、收入、教育背景等方面确定本项目的客户定位。1)、本村或邻村原住居民。2)、附近周边一般企业员工3)、附近个体经营商户4)、区域范围内支付能力较低的新婚、新成家群体2、目标客户群描述1)在地性:原住居民和项目辐射区域内为主要客户来源。2)收入水平较低和收入不稳
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