2008年某市旧村改造房地产项目营销策划提案

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1、******开发公司**旧村改造项目营销策划提案智晟房地产顾问机构2008年4月28日前言“兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。”——《孙子兵法》我们认为，充分的市场调研，专业的前期策划，对于房地产项目开发来讲，又何尝不是死生而存亡之道？“故经之以五事，校之以计，而索其情：一曰道，二曰天，三曰地，四曰将，五曰法。”——《孙子兵法》我们认为，读史使人明志，而读兵法使人智晟。经年累月，浸淫于地产圈内，偶有所悟，盖地产营销之要害，亦不外乎这兵法之五事。一曰道——道者，定位也。核心定位的正确，决定项目最终的成败，得道者，得天下。二曰天——天者，政策也。可以为入市时机。更重要的是

2、政策，党和政府制定的政策，当然是房地产公司的天。三曰地——地者，市场也。粮食是从地里长的，钱是从市场里挣的。如何才能挣钱，当然要摸清市场。四曰将——将者，人才也。专业的队伍，专业的执行者，才能保证策略实施。五曰法——法者，推广也。广告、解说、模型、展板等等，不一而足，无一不是推广的办法，办法会有的。目录前言2第一部分项目SWOT建构5项目SWOT建构6S——优势6W——劣势6O——机会7T——威胁7SWOT分析8第二部分项目综合定位9一、项目核心理念描述10二、项目总体定位10三、项目客户定位10四、项目产品定位12五、价格定位13六、形象定位15第三部分项目开发关键点建议16一、

3、产品规划设计——关系项目成功与否的生死命门17二、建筑施工——进度比质量更重要18三、资金问题——开发商最缺的是钱，最不缺的也是钱19四、**村委会——水能载舟亦能覆舟20五、政策公关——小心驶得万年船20第四部分项目营销推广思路21一、入市时机的把握22二、营销渠道22三、营销策略23四、开发节奏及销售控制：24五、推广宣传计划25六、案名方案建议26地者，远近、险易、广狭、死生也；第一部分项目SWOT建构一个房地产项目的成败，归根结底来源于市场。可以说，房地产项目的成功就是操作者对市场的尊重。市场为我们的衣食父母，我们当然应该尊重市场研究市场。智晟公司对每一个房地产项目的策划思

4、路，均基于对市场的详细调查和透彻理解。根据此次提案所需的信息量，以及时间所限，我公司先开展了初步调查，主要针对竞争项目进行访谈类比，以找出共性及差异。以人为鉴，可以知得失。我们可以通过同类竞争项目的各项指标以及销售情况，大体厘清今后项目操作的关键要点。项目SWOT建构S——优势l**是很大的村庄，村民人口多，消化和辐射作用强。l紧邻交通主干道，交通方便。l成本可控性强，价格优势明显。W——劣势l开发手续尚不完善，消费者购买存在心理障碍。l规模小，难以形成规模效应。l本地块处于非热点区域，住宅开发较少，居住氛围较差。l市政配套和生活配套尚不完善。O——机会l城中村开发的政策好转，有更

5、大机会转成正规。l同类项目已经出现了几年，客户对此类项目开始接受。l开发区的发展和建设将对本项目产生促进作用l新世纪家园的开盘将会进一步拉动本区域的市场价格预期，有利于项目的成长性。T——威胁l同类项目不断增加（上东城等），竞争加剧。l非正规开发，行政部门处罚可能会使项目停滞，带来较大销售风险SWOT分析从上述列举可以看出，项目劣势和机会都比较突出，这就要求开发商在操作时，尽量将机会点加以转化和利用，使之成为项目优势。而对于项目的劣势点，应分别对待，具体分析，分清相对劣势和绝对劣势，进行针对性的处理，尽量规避劣势给项目带来的风险。对于威胁点，应当形成预警机制和预案准备，以避免一旦危

6、机出现而措手不及。道者，令民于上同意，可与之死，可与之生，而不危也；第二部分项目综合定位一、项目核心理念描述根据前期的市场调研，以及分析和借鉴竞争项目的优势和劣势，得到本项目的核心理念。描述如下：依据现有资金和条件，类比竞争项目，采用非常规操作手段，首先实现项目滚动开发，待条件成熟，纳入正规操作，最终实现合理的利润和公司的发展。本项目这种类型可以说是房地产开发公司实现原始积累的常见案例，操作此类项目，应该目标明确，战略思路清晰，首先项目安全，其次滚动开发，最终纳入正轨，实现公司的长远发展。二、项目总体定位从市场调研的结论可以得出，本项目的总体定位应该是：解决居住困难的中低档经济型住

7、宅，面向区域市场，首次置业，中小套型，总价控制，宜居适用的普通住宅小区。提炼成关键词就是：在地性、经济性、小套型、低总价。三、项目客户定位1、目标客户定位依据市场调查和走访，再综合同类项目的实际案例，从阶层、职业、收入、教育背景等方面确定本项目的客户定位。1）、本村或邻村原住居民。2）、附近周边一般企业员工3）、附近个体经营商户4）、区域范围内支付能力较低的新婚、新成家群体2、目标客户群描述1)在地性：原住居民和项目辐射区域内为主要客户来源。2)收入水平较低和收入不稳