智晟机构—2008旧村改造项目营销策划提案

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1、智晟房地产顾问机构******开发公司**旧村改造项目营销策划提案智晟房地产顾问机构2008年4月28日6be2bbf4f62748263f211e7af4d90c62.doc第26页共26页智晟房地产顾问机构前言“兵者,国之大事,死生之地,存亡之道,不可不察也。”——《孙子兵法》我们认为,充分的市场调研,专业的前期策划,对于房地产项目开发来讲,又何尝不是死生而存亡之道?“故经之以五事,校之以计,而索其情:一曰道,二曰天,三曰地,四曰将,五曰法。”——《孙子兵法》我们认为,读史使人明志,而读兵法使人智晟。经年累月,浸淫于地产圈内,偶有所悟,盖地产营销之要害,亦不外乎这兵法之五事。一

2、曰道——道者,定位也。核心定位的正确,决定项目最终的成败,得道者,得天下。二曰天——天者,政策也。可以为入市时机。更重要的是政策,党和政府制定的政策,当然是房地产公司的天。三曰地——地者,市场也。粮食是从地里长的,钱是从市场里挣的。如何才能挣钱,当然要摸清市场。四曰将——将者,人才也。专业的队伍,专业的执行者,才能保证策略实施。五曰法——法者,推广也。广告、解说、模型、展板等等,不一而足,无一不是推广的办法,办法会有的。6be2bbf4f62748263f211e7af4d90c62.doc第26页共26页智晟房地产顾问机构目录前言2第一部分项目SWOT建构5项目SWOT建构6S—

3、—优势6W——劣势6O——机会7T——威胁7SWOT分析8第二部分项目综合定位9一、项目核心理念描述10二、项目总体定位10三、项目客户定位10四、项目产品定位12五、价格定位13六、形象定位15第三部分项目开发关键点建议16一、产品规划设计——关系项目成功与否的生死命门17二、建筑施工——进度比质量更重要186be2bbf4f62748263f211e7af4d90c62.doc第26页共26页智晟房地产顾问机构三、资金问题——开发商最缺的是钱,最不缺的也是钱19四、**村委会——水能载舟亦能覆舟20五、政策公关——小心驶得万年船20第四部分项目营销推广思路21一、入市时机的把握

4、22二、营销渠道22三、营销策略23四、开发节奏及销售控制:24五、推广宣传计划25六、案名方案建议266be2bbf4f62748263f211e7af4d90c62.doc第26页共26页智晟房地产顾问机构地者,远近、险易、广狭、死生也;第一部分项目SWOT建构6be2bbf4f62748263f211e7af4d90c62.doc第26页共26页智晟房地产顾问机构一个房地产项目的成败,归根结底来源于市场。可以说,房地产项目的成功就是操作者对市场的尊重。市场为我们的衣食父母,我们当然应该尊重市场研究市场。智晟公司对每一个房地产项目的策划思路,均基于对市场的详细调查和透彻理解。根

5、据此次提案所需的信息量,以及时间所限,我公司先开展了初步调查,主要针对竞争项目进行访谈类比,以找出共性及差异。以人为鉴,可以知得失。我们可以通过同类竞争项目的各项指标以及销售情况,大体厘清今后项目操作的关键要点。项目SWOT建构S——优势l**是很大的村庄,村民人口多,消化和辐射作用强。l紧邻交通主干道,交通方便。l成本可控性强,价格优势明显。W——劣势l开发手续尚不完善,消费者购买存在心理障碍。6be2bbf4f62748263f211e7af4d90c62.doc第26页共26页智晟房地产顾问机构l规模小,难以形成规模效应。l本地块处于非热点区域,住宅开发较少,居住氛围较差。l

6、市政配套和生活配套尚不完善。O——机会l城中村开发的政策好转,有更大机会转成正规。l同类项目已经出现了几年,客户对此类项目开始接受。l开发区的发展和建设将对本项目产生促进作用l新世纪家园的开盘将会进一步拉动本区域的市场价格预期,有利于项目的成长性。T——威胁l同类项目不断增加(上东城等),竞争加剧。l非正规开发,行政部门处罚可能会使项目停滞,带来较大销售风险6be2bbf4f62748263f211e7af4d90c62.doc第26页共26页智晟房地产顾问机构SWOT分析从上述列举可以看出,项目劣势和机会都比较突出,这就要求开发商在操作时,尽量将机会点加以转化和利用,使之成为项目

7、优势。而对于项目的劣势点,应分别对待,具体分析,分清相对劣势和绝对劣势,进行针对性的处理,尽量规避劣势给项目带来的风险。对于威胁点,应当形成预警机制和预案准备,以避免一旦危机出现而措手不及。6be2bbf4f62748263f211e7af4d90c62.doc第26页共26页智晟房地产顾问机构道者,令民于上同意,可与之死,可与之生,而不危也;第二部分项目综合定位6be2bbf4f62748263f211e7af4d90c62.doc第26页共26页智晟房地产顾问机构

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