2008年海口鲁能海蓝椰风项目营销策略总纲

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1、海口鲁能·海蓝椰风项目2008年度营销策略总纲谨呈：海南英大房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。思路导图08年目标执行策略客户研究市场情况项目分析营销战略核心问题策略总纲22008年鲁能目标沟通1）财务指标——快速销售，快速回现是首要目标;2008年在二期清盘的基础上推售三期单位，实现销售金额6.26亿；2）品牌指标——提升“海蓝椰风”整体项目品牌价值，实现项目在海口乃至海

2、南的区域影响力。3目标分解根据销售周期和销售额测算：07年底二期销售约5590万08年截至目前二期销售7000多万6.26亿－5590万－7000多万≈5个亿5个亿÷10=5000万/月3月（开盘）4月5月6月7月8月9月10月（开盘）11月12月市场旺季旺季由旺季转淡季淡季淡季淡季由淡季转旺季旺季旺季旺季指标分解6500万6000万50003000万3000万3000万5000万6500万6000万6000万5个亿的月销售任务分解4目标下的问题第一：财务目标在不分淡旺季的前提下，每月销售约5000万元第二：建立标竿形象项目打造成海口乃

3、至海南的标志性别墅产品速度目标，远远超出市场3000-3500万/月平均水平区位不被认可，项目知名度不高思考点：08年，在政策不明朗，市场竞争加剧，本期项目资源优势不明显的前景下，我们该怎么做？带着问题，我们来看看市场、看看客户，分析项目现状，得出实现目标所必须解决的核心问题。5思路导图08年目标执行策略客户研究市场情况项目分析营销战略核心问题策略总纲6我们需要了解在政府严格调控下，海口的2008年市场将会是怎样？1关于宏观市场思考708年的政策调控步伐放缓，市场进入了政策消化期2008年1月25日，央行上调存款准备金率0.5个百分点，达到

4、15%，创22年来新高为了控制货币信贷过快增长2月18日，上海银监局发布《2007年度上海市房地产信贷运行报告》指出房价波动或将影响到银行一半左右的信贷资产安全各种利益阶层开始就市场政策进行博弈，前景不明朗内忧外患促使监管层政策调控更加小心美国次贷危机持续和国内CPI屡创新高，使管理层对房地产市场调控趋于谨慎8海口近年GDP增长快速，07年创历史新高，为历史最好时期海口市是典型的岛屿型经济，与全国的交通制约了工业的发展，工业辐射范围小；但近几年海口GDP、人均GDP保持稳定增长，数据显示，2007年海口市经济总量396.35亿元，比上年增长

5、12.6％，增幅超过全国平均水平。9财富及资本抢滩海口，海口的房地产将呈现升级换代的发展趋势政府推动土地规模开发和招商运营工作：08年，海口适度放大旅游地产的供地规模，确保明年土地收益翻倍，在做好西海岸起步区土地一级合作开发的同时，择优选择开发企业启动金沙湾片区的开发建设。土地储备充足：2008年海口将争取新增储备土地8000-10000亩，并获得国家开发银行300亿元的授信额度。政府继续打造城市品牌：由张艺谋执导的《印象·海口》将于08年5月上演，这是海口市政府打造“阳光海口、娱乐之都、品位之城”的系列重要举措之一；城市高端生活配套日趋完

6、善：香格里拉、希尔顿等顶级酒店相继进入10大开发商进驻并寻求扩张，市场竞争进一步激烈，产品类型全面开花首创：和政府合作开发长流起步区，并打算介入二级开发首创垫资和海口市政府合作开发西海岸长流起步区（至少4000多亩）；并有在长流开发住宅项目的意向。华侨城：拟订在海口南火山口开发旅游地产项目新世界：在海口大量储地扩张新世界是进入海口市场比较早的开发商，在美丽沙有3700亩的土地储备，准备建设大规模高端住宅项目；新世界目前仍然在海口寻找扩张的空间。万科：收购富春，进入海口08年是中国的奥运年，也是海口的房地产年，西海岸有近二十个楼盘300万㎡的

7、项目群雄分争；滨江版块有兰水湾，海蓝椰风等，海口楼盘进入了前所未有的竞争年代。11海口城市配套功能完善，且平均房价远低于三亚，可吸引大部分来海南中长期度假及养老的客户从城市配套来看，海口的配套设施要比三亚更完善，能够为城市居民提供更好的综合服务；从商品房平均销售价格来看，海口房价平均价格远低于三亚，且增长速度平缓。“三亚的自然环境比海口美丽，然而居住长了，仅仅风景是不够的，需要社会活动，找朋友聊天、喝茶等等，在这方面，海口有优势……”——海口置业客户访谈2000-2006年海口和三亚房价走势对比分析城市海口三亚城市配套教育高校学校在校生64

8、600人7978人卫生卫生机构740个49个商业人均商业面积1.2平方米0.24平方米社会消费品零售总额81亿元25.06亿元具体指标7200419552119228124232