2008年常州南京杭州大学城商业考察报告

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1、www.fdcsky.cn中国地产商域网常州、南京、杭州大学城商业考察报告为了解周边大学城商业发展现状，探索其商业业态、建筑设计以及运营管理等方面的成功经验，我们对常州、南京、杭州大学城的主要商业项目进行了实地考察，将为我们的商业开发和经营管理提供参考。现报告如下：一、考察的主要商业项目常州科教城中央商业街；南京仙林大学城大成名品公园购物中心、亚东商业广场；杭州下沙高教园高沙商业街、学源路商业街、金沙数码港；二、常州科教城—中央商业街1、常州科教城简介常州科教城（高职教育园区）是常州市产学研结合、高科技产业发展、科技自主创新的先导区。工程20

2、02年规划，2003年初动工，占地5500亩，完成建筑190万㎡，即将启动科技园区1800亩。目前科教城有五所高职院和江苏工业学院入驻，全日制学生约7万余人。2、中央商业街总体情况位于常州科教城校区与大学新村之间，全长1.8公里，总建筑面积16万㎡，分二期实施，一期为餐饮、购物、文化、休闲、娱乐等临街店铺，二期为超市、经济型酒店、高层公寓、写字楼等商业设施。该项目为销售型产权商铺，平均售价为11000元/㎡，销售状况良好。一层临街小户型商铺月租金约60元/㎡，二层、三层的月租金在30—50元/㎡。由于商业供应总量偏大，学生消费能力有限，同时周

3、边楼盘入住率较低，人气不足，档次较低，经营不佳，商铺空置率较高。www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网3、建筑设计一期1—3层通过内部广场、过道和上下楼梯形成围合式的商业街区，使得人流能较好的到达同一楼层的各个商铺，但是由于没有采用电梯，使2、3楼人气不旺。二期为大型的集中式商业物业。www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网4、商业业态该项目一期二期均已启用，一期一层以服饰、小型超市、休闲食品为主，二层以餐饮、网吧为主，三层为网吧、KTV；二期已经投入运营的业态

4、有大型超市、经济型宾馆、网吧等。5、评述该项目体量很大，远远超出了该区域所能承受的市场容量，造成商铺闲置率很高。业态方面缺乏知名品牌和大型主力店，所涵盖的业态内容仍以服务于常州科教城的配套性商业为主。消费人群还是局限于科教城内的学生，由于学生消费能力有限，消费结构比较单一，使各类业态缺乏互动，更难有对外的辐射能力。此外，由于该项目为销售型产权商铺，造成业权分散，缺乏统一的管理，已经导致该项目整体经营环境日趋恶化，人气明显不足，缺乏商业特色，形象不佳。三、南京仙林大学城商业仙林大学城位于南京城市总体规划确定的仙林新市区西北部，规划面积80平方公

5、里。www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网大学城内已进驻院校15所，仙林地区的在校学生及教职工人数已逾13万。仙林地区已投入运营的商业设施共15.4万平方米，其中学校内部商业服务设施约5万平方米，居民社区配建的商业设施6.4万平方米，公共商业设施4万平方米。（一）大成名店公园购物中心1、总体情况：大成名店公园购物中心于2005年9月投入运营，总建筑面积2.9万㎡，为单体垂直框架结构，地下2层，地上四层，定位于餐饮、购物、休闲娱乐为一体的综合性商业项目。面积从25㎡至200㎡不等，总户数为324户。1—

6、2楼以40㎡为基本分割单元，3—4楼以100㎡为基本分割单元，1—4楼平均售价为25000元/㎡，地下一层售价为13000元/㎡，一、二层月租金约120元/㎡.月，-1、3、4层月租金约65—80㎡。人气很旺，经营状况良好，号称“仙林大学城的新街口”。2、建筑设计整个商业中心由独栋建筑构成，平面布局通过电梯厅和内广场组成“回”www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网状结构，并通过走廊的连接，形成内部街区，呈线状发展，便于顾客流动，达到集聚人气，提升相对偏僻商铺的价值。从垂直交通来看，一楼至四楼布置了两部

7、观光电梯，在地下一楼至一楼、三楼至四楼有自动扶梯，从而方便人流上下。平面人流动线分析3、商业业态业态以购物、餐饮、娱乐为主，购物（含服饰）约占40%，餐饮约占30%，娱乐约占30%。目前有苏果社区店、肯德基、明亮眼镜店、自助KTV、网吧、游戏厅、中餐厅等，但更多的则是卖时尚服饰店、饰品店、化妆品店，对于大学生而言，吃、穿、玩、乐的日常基本需求能够基本满足。楼层业态业种主要商家说明-1楼特色餐饮、风味小吃、西餐料理、西点甜品、火锅烧烤、苏果超市、电玩中心；苏果超市、香銮冠蛋糕、重庆特色火锅、华仔造型等10户商家，苏果超市经营面积近1500㎡，产

8、品丰富；有自动扶梯至-1楼。1楼www.fdcsky.cn中国地产商域网www.fdcsky.cn中国地产商域网肯德基、名品服饰、眼镜饰品、美容美发、手机通讯、书吧