商业地产法律与实操研究最终

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1、我国商业地产法律与实操相关问题研究主讲人：方登发副主任律师高级合伙人北京市中伦文德律师事务所第一章商业地产简述一、什么是商业地产商业地产，是指作为商业用途的地产，它区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等广义上商业地产：通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途的房地产形式狭义商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等二、商业地产开发方式只租不售出售租售结合大连万达租售结合成功案例三、商业地产经营模式“沃尔玛”模式国内有代表性的：万科“百货公司”模式国内有代表性的：华润置地“精品店”模式四、商业

2、地产的分类（一）按使用功能分类底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场等（二）按地域性分类燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、西单、阜成门等多个分散的商业中心（三）按服务对象和辐射范围分类区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等（四）住宅底商和社区商铺社区商铺的概念和类型社区商铺的概念社会商铺的类型：零售型社区商铺、服务型社区商铺社区商铺的特点零售型社区商铺的特点服务型社区商铺的特点住宅底商的概念和类型住宅底层商铺的概念住宅底层商铺的类型住宅底商的特点（五）商业街底商城市中心的商业地产多集中于商业街，可谓商业街底商，故在这里重点讲述。商业街的定义、特

3、点及分类商业街的定义商业街的五个核心特征商业街的分类商业街开发建设定位消费群体目标对象的选择商业街市场定位应考虑的消费者因素商业街规划设计的四个法则商业街开发建设的必备战术五、商业地产定位（一）定位释义定位建立在市场调查研究的基础上定位的核心是确定功能定位是系统工程（二）项目定位内容功能、客户、形象定位、服务定位和技术定位（三）项目定位程序辨析定位问题识别细分市场选择目标市场并进行评价确立定位体系评价定位体系第二章商业地产的发展前景预测一、中国商业地产现状2008年受宏观调控影响增幅回落2009年受金融危机影响步入深度调整和复苏期：“价值同创机遇共享”2009中国商业地产行业年

4、会中央电视台经济频道两个节目：凤凰楼市、深圳房价事件2010年我国商业地产市场有比较好的发展二、从房产政策看商业地产的发展我国房地产政策的变化：（一）鼓励住宅地产发展中华人民共和国房地产法第二十九条国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发〔2008〕131号）（二）抑制住宅地产发展国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发〔2010〕10号）关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见（京建发[2010]72号）国土资源部住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发【2010】151号）三、

5、从经济走势看商业地产的发展四、业界看好商业地产的发展冯仑：商业地产未来市场空间很大潘石屹：上海和北京这两个城市的最繁华地段，一定是最安全的投资。第三章商业地产的运作一、商业地产发展要遵循“四先四后”原则（一）商业地产发展的制约因素社会性制约因素专业化因素商业地产具备进一步发展的基础（二）确立四先四后原则，促进商业地产建设与开发和谐发展城市功能规划为先，商业地产项目立项为后；以需求方的零售企业发展为先，供给方的商业物业开发为后；专业化的商业经营为先，个性化的地产开发为后；持续性的商业运营为先，选择性的动态招商为后。二、商业地产运作及营销（一）商业地产运作天津的冯新总经理将商业地产

6、的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。“招商”是商业地产的核心。“进可攻，退可守”，“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”（二）商业地产总体营销策略招商难度远大于销售，佣金上要有侧重招商人员在数量上要多于营销人员，要保持相对稳定招商要善于借助专业招商机构带租约销售，是大多数开发商接受的商业地产运营形式商业地产营销推广的包装术采用创新有效的营销剑法（三）商业地产销售营销策略销售模式，一般分为整体销售、分零销售等以CXSH广场整体营销案例为例进行解读销售模式比较操作控制原则在时间上，三者并举，不可或缺；销

7、售团队以分零销售为主开展工作；如整体销售有意向较强者，强力跟进，但不放弃另两者；分层销售达成协议，则放弃整体销售模式，转而将整体买家向分层购买引导，分层销售未消化部分，在进入开盘期后，进行分零销售；进入开盘期，则基本放弃整体销售模式；开盘期后，即进入分零销售模式，不放弃分层销售，在分零销售的同时做好销售控制，为整层销售预留空间。（四）商业地产销售方式按销售时房屋的状态分商品房现售商品房预售按房款支付方式分一次性付款分期付款银行按揭无贴息返本销售先试住、后买房回购销售商品房销售中法律禁止的几种