2008年常熟名流庄园二三期项目可行性分析报告

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1、常熟名流庄园二、三期项目可行性分析报告编制：日期：二零零八年六月目录第一部分项目投资开发环境分析2一、区域经济发展状况3二、区域人口结构及消费特征10三、宏观政策分析15四、投资环境总结16第二部分常熟房地产市场分析17一、常熟房地产市场发展状况分析18二、常熟市商品住宅市场板块的划分及其差异20第三部分地块条件分析25一、地块经济指标26二、地块条件和未来发展状况26第四部分项目财务评估测算27一、项目评估概述28二、报告编制说明29三、项目评估依据31四、项目投资评估35五、项目评估结论和建议39第一部分项目投资开发环境分析区

2、域经济发展状况1．常熟宏观经济发展状况1.1GDP与GDP增长率根据最新数据显示，2008年常熟城市经济平稳开局，一季度全市实现地区生产总值288.05亿元，按可比价增长18％，高于江苏省平均水平。可以预见08年常熟经济将保持高速增长。常熟近年GDP与增长变化单位：亿元08年的良好开局是建立在07年的快速增长基础上。2007年全年，常熟国民经济继续在高位上稳定运行，总体经济水平再创新高，全市实现地区生产总值975.71亿元，同比增长18%。常熟三次产业分别实现增加值17.65亿元、577.48亿元和380.58亿元，分别增长0.2

3、%、17.1%和20.5%。服务业增加值增速快于二产3.4个百分点，三产占比由上年的38%升至39%。一般说来，第一产业所带来的收入利润较低，而第三产业的利润相对高许多。因此一个城市的产业集中于高端，说明城市化程度较高，居民的收入水平也较高，居民的房产价格承受能力也相对较高。1.2经济地位分析GDP横向比较图单位：亿元综合来看，常熟GDP年均增长率高于江苏省约5个百分点，高于全国约10个百分点，其经济排头兵地位进一步稳固，是长三角地区经济最发达地区之一。1.3人均GDP分析人均GDP发展与市场关系人均GDP800-1300美元房地

4、产市场起步阶段人均GDP1300-8000美元市场快速上升阶段人均GDP8000-13000美元市场平稳上升阶段人均GDP13000美元以上市场平稳阶段2007年常熟市人均GDP已经突破12000美元，常熟经济水平已达到中等发展国家水平，进入市场成熟、平稳发展阶段。该阶段其主要的特征，是社会生活由小康转入富足社会，中产阶级及富裕阶层不断扩大，高端消费能力大幅度提升，为高端物业消费提供了强有力的支撑。1.4固定资产投资常熟固定资产投资走势单位：亿元2007年，常熟完成固定资产投资291.19亿元，增长12.3%。工业投资192.63

5、亿元，增长4.6%，其中，高新技术产业投资47.25亿元，占工业投资的24.5%，比上年提高11.2个百分点。受房地产投入拉动，服务业投资不断走高。2007年，服务业完成投资98.29亿元，增长30.7%，快于工业投资18.4个百分点。其中房地产开发投资62.24亿元，增长51.5%，总额占到服务业投资的63.3%。1.5民营经济占据主导地位，外向型经济发展加快2007年，常熟市新办私营企业1842家、个体工商户7812户，期末分别实有13361家和57182户。个体私营经济累计注册资本达到463.88亿元，增长18.2%，其中私

6、营企业注册资本达432.36亿元，增长19.4%，总量在全省县市中继续领跑。年末实有注册资本超千万元的私营企业1104家，其中超3000万元的239家、超5000万元的133家、超亿元的20家，分别增长48%、51%和186%。2007年，常熟市新签外资合同245项，其中增资108项，增长50%。实现注册外资17.03亿美元，增长6.4%，实际利用外资（商务部口径）7.10亿美元，增长10.4%。外贸依旧延续上年强劲增势。全年建办境外企业8家，期末实有37家，分别增长33.3%和27.6%。民营经济的稳步提升，为常熟不断创造出新富

7、阶层，成为市场消费的主力；外资的不断涌入，同样为常熟市场持续注入新鲜的血液。2、股市对房地产市场的影响2.107年股市暴涨推动商品房火爆由于股市赚钱而产生的财富效应会带动百姓购房的热情，刺激其对住房消费的憧憬。07年沪深股市的大幅度暴涨，为全国房地产市场暴涨提供了充足的流动资金。由于股市的赚钱、获利效应，社会财富猛增，大笔流动资金涌入房地产市场，间接推动了包括常熟在内的各地楼市。股市的暴涨，不仅造成了房价的直线上扬，也夸大了住房的虚拟需求，诱导房产商的投资性开发，不利于常熟房地产市场的健康发展。2.208年股市深幅调整，楼市吃药进

8、入08年后，尤其是4月份以来股市低迷，众多的资金无法从股市中抽出，将会造成工薪阶层可支配资金的缩水，住房需求得到了抑制，间接导致了08年各地楼市的低迷行情。2.3未来股市、楼市联动性减弱由于08年股市调整幅度较大，居民炒股热情大幅消退，股民人群将迅