商业房地产运营管理和可持续经营

《商业房地产运营管理和可持续经营》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、商业房地产的运作模式和可持续经营商业房地产的“市场经济”现代商业造就商业房地产商业与商业房地产的有效对接商业房地产持续经营的关键环节:定位规划的方法主力店和一般商铺招商资产证券化-实现商业与商业房地产有效对接的高级形态商务部警示：商业地产过热2005-10-2106:48:32来源:东方早报(上海)据新华社消息，今年上半年，我国商业营业用房投资同比增长23．8％，我国商业地产开发继续保持快速增长态势。一些地区空置面积增长过快，商业地产已呈局部过热趋势。商务部此前发布的流通业报告预测，随着中国城市化进程的不断加快和消费结构的快速升级，城市商业

2、将以较高速度发展，其中，商业营业设施将成为投资热点。报告说，2004年，全国商业地产投资达到1723亿元，比2003年增长31．4％。但有关现状不容乐观。商务部商业地产调查组日前对广东、广西、福建、浙江、四川、湖北、重庆等地商业地产建设情况进行了调研，相关人士表示，我国商业地产投资的快速增长中潜伏较大金融风险。今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23．8％，连续5年高于房地产投资增速，部分地区商业地产呈现高速发展态势。1至7月，北京商业营业用房投资增长32％，天津增长48％，陕西、山东、四川同比增长超过50％，湖北、海南、河南增

3、速均超过90％。商务部警示：商业地产过热2005-10-2106:48:32来源:东方早报(上海)另据中国人民银行统计，前7月全国商业营业用房开发贷款余额437．6亿元，增长46．3％，增速比住房开发贷款高31．4个百分点。商务部商业地产调查组相关人士指出，目前我国商业地产开发投资中有50％左右的资金来源于银行贷款。同时，个人购买商业用房贷款数量更大。据中国建设银行统计，该行个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上。这位人士指出，目前全国个人购买商业用房贷款额约2000亿元，个人还贷主要依靠商铺租金或开发商承诺的投资回报，但

4、从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款潜伏的风险较大。据商务部市场建设司郑书伟介绍，我国一些商业地产开发商主要采用分割出售的方式进行地产开发，分割出售将带来商铺的产权多元化，并容易引发经营混乱以至经营状况的恶化，有可能损害中小投资者的利益，风险将最终传递到银行。商务部有关人士表示，商业营业用房空置面积也出现了快速增加态势。在上半年全国商品房空置面积同比增长7．9％、住宅增长2．2％的同时，商业营业用房增长高达21％。其中北京商业营业用房空置面积同比增长133％，远远超过投资增长速度，商业地产已呈现过热趋势大量资本流向商业地产,商业地产投资远

5、远超过住宅商业用房空置率大幅上升商业房地产供过于求了吗?商业房地产何去何从?宏观调控商业房地产的“市场经济”市场经济告诉我们供给需求何种需求商业商业房地产商业房地产是现代商业的衍生品让我们先来看这么个问题造多大的MALL?市场导向(MarketDriven)投资导向经营需求导向政府的话语权能卖多少房子?需求决定供给?有多少人会买我的商铺?投资导向经营需求导向有多大的商业经营需求投资回收持续经营什么样的需求?有多少人会买我的商铺?(间接需求)(投资)销售导向(住宅房地产思维)经营需求导向(商业房地产思维)有多大的商业经营需求(直接需求)回款持

6、续经营两种模式:截然不同的操作思维概念炒作一切围绕卖房(投资)销售导向(住宅房地产思维)经营需求导向(商业房地产思维)挖掘商业房产的价值从商业经营的实际需求出发“策划”包装”造房招商经营定位规划初步招商造房招商经营动线、出入口、分割方法、业态组合搭配、通道设置、电梯位置等概念投资价值投资商业地产项目最难从地产开发商角度讲，做地产项目从易到难的顺序一般是这样的：住宅——公寓——别墅——办公楼——商业只有住宅等前几个顺序的项目做得很成功，最后做商业地产项目才有成功的可能，不然很可能会失败有多少人会买我的商铺?需求如何测算?调查商铺投资意向有多大

7、的商业经营需求从商业经营的角度去测算潜在的商业规模有商业经营的价值就会有投资的价值投资回报的取得必须通过商业经营得以实现定位业态组合面积配比合理的设计招商管理现代商业造就商业房地产需求是怎么产生的?连锁经营--现代商业的法宝总部与门店分离状态下的管理能力什么是连锁经营的核心能力是什么?总部与门店的分离--经营思想质的变化头和手的分离:快速扩张成为可能扩张模式:复制式扩张赢利模式:规模效益高速回转现金流:创造惊人的现金流供应链的整合供应商的支持商业毛利的增加总部费用分摊的减少销售为核心相对成本概念现金为王现金流利润快速扩张创造更多

8、利润和现金流现代商业快速扩张的模式商业房地产—现代商业的衍生品1995年底家乐福北京店的开设标志着现代商业在中国的大幕开启外资商业巨头大规模进入中国市场造就了我国现代商业，而高速